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畅享博客 > 王吉鹏 > 城投公司转型如何实现资产收益最大化?
2021/11/24 15:16:20

城投公司转型如何实现资产收益最大化?

 我们将城投公司主要资产分为4大类:一是政府注入的市属物业、房产及公用事业资产等;二是城投公司在承担代建项目投资的过程中形成的资产,既包括市政设施等纯公益性资产;也包括园区物业、公租房、管廊等可以产生收益的资产;三是应收类项目,主要是资金拆借、收入结算以及为政府垫付资金等形式产生;四是土地资产,主要来自政府注入。上述资产中土地规模最大,情况相对复杂,但也是城投公司后续利用价值最高的一部分资产;其他资产中园区物业、公用事业管网等也能产生一定的收益,也是后续经营业务开展的重要方向。

(1)土地资产。城投公司的土地从来源上可分为政府注入及通过招牌挂程序取得。政府注入的土地多数是前期按照《土地管理法》的相关规定,以“城市基础设施用地和公益事业用地”名义注入城投公司的。在《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(财预[2012]463号)以后,土地注入不仅面要经过严格的审核,还要求严格的用于指定用途。

政府注入的土地性质为“划拨”,其抵押、担保受到严格限制,后续开发也要求定向用于基建等公益事业。需要经过相关部门的审批将土地性质转变为“出让”后才可进行抵押、出让;也可变更土地用途,但流程较复杂。“划拨”土地转为“出让”后,无论是否缴纳出让金,其在抵押等方面的限制就消失,可以自由的用于开发等,后续出让金的补缴则是城投公司与政府间的税费问题,与土地的后续使用关系不大。

招拍挂程序获得的土地是城投公司通过正规程序并支付土地出让金取得的土地使用权,多为规避土地注入政策限制而采取的变通手段,政府通常会在土地出让后以资本金注入的方式向城投公司返还出让金,变相实现土地资产注入。上述土地为合法途径取得的“出让”地,城投公司可以不受限制的进行抵押、转让或开发。

政府划拨土地由于城投公司未支付出让金,通常以成本法入账,而招拍挂程序取得的土地通常以城投公司支付的出让金金额入账。政府在收回城投土地时通常采用收购或直接划转的方式,收购对价一般等于或略高于土地的入账价值,而划转则会导致城投公司权益规模按照划出土地的账面价值减少。

目前来看,无论土地以何种形式入账,政府大规模的收回土地难度较大;同时,“出让”性质的土地无论是否缴纳出让金,在出让及开发过程中面临的限制不大,城投公司基于这部分出让地进行房地产开发或土地综合利用,是未来盘活存量资产的重要途径。

(2)其他资产。除土地外,城投公司的其他资产主要是政府注入的物业等,以及代建投资形成的代建成本及应收款项,各类资产由于权属方面存在的问题,后续运作方向可能有所不同。其中政府注入的资产在注入时就完成了所有权的转移,城投公司基于以上资产