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2008/12/12 9:00:31

[转帖]9000亿做空房地产

 保持房价稳定、增加公益型住房拉动内需是政府的目标,房地产业的厚利一去不复返

  中国房地产业进入新时代,房地产业不可能回到之前纯利20%以上的幸福时光了。

  10月中旬,国务院出台“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的有关政策;11月5日,国务院常务会议强调加快 建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度。从这对组合拳可见,保证房地产市场的稳定,与建设公益性住房是并行不悖的两个方面 ,监管部门正在小心翼翼地把中国经济从房地产这辆战车上剥离下来,不可能允许房地产行业回到过去。如果不是因为中国经济在第三季度失 速,房地产行业还将继续受到打压。

  房地产行业所面临的打压有多大?住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示,中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年, 中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造,平均下来每年有3000多亿元的投入。

  想想看,中央政府今年用于廉租住房的投资是68亿。2007年,全国房地产开发投资2.5万多亿,其中商品房1.8万亿,经济适用房为8300亿 。如今,政府一次性打包给市场公益性住房增量每年3000亿,相当于放了一笔明确的房地产空头给市场。

  这还不是全部,9000亿元只是政府投资,如果加上地方政府的投资,如重庆发改委日前提出的五年3000亿元投资中,1000亿元就是投给保 障性住房,中央与地方投资总计将达到上万亿元,投资额仅略低于商品房。

  据高盛高华的研究报告,如果这些保障性住房全面实施,2008和2009年保障型住房将占新增供应的21%到26%,这将拉低房地产价格。房 地产走势明年非常关键,将有一些资金链紧张的房地产企业被清理出市场。

  另据有关数据统计,今年三季报中沪深两市78%的上市公司库存超过去年同期,存货增长最多的行业便是房地产,86家A股非ST房地产上市 公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示,这些存货平均需要近两年才能消化掉。并且,目前推出的楼盘大都是房地产商在高 价期以高地价、高房价测算,如今经济周期逆转,房地产商突然面临资金周转压力,只能降价过冬。

  当然,开发商全部倒闭,引起固定资产投资急速下滑和就业率急降也非政府所愿——去年我国固定资产投资超过13.7万亿元,增长24.8% ,其中房地产开发投资2.5万多亿元,增长30.2%。如果加上50多个相关产业,其投资接近全国固定资产投资的四分之一。因此,政府对开发商 也展开了一定的稳定措施,如杭州市政府延缓世茂房地产缴付土地出让金半年到一年,绿城中国被允许推迟缴纳近50亿元的土地出让金。不仅 如此,一些银行也放松了个人按揭贷款,恢复了房地产高峰期的转按揭贷款,对于房地产开发贷款稍有松动。不过,银监会与央行都不会鼓励 银行大幅增加开发贷款,以免深陷泥潭。

  反面的观点认为,靠卖地为生的地方政府将帮助开发商渡过难关;9000亿中的一部分将购买开发商的库存房,为开发商减压;经济适用房 的价格也会水涨船高,不可能起到平抑房价的作用。这些疑问基于以往的经验,是否适用于今后,还有待于证实。但从这轮房地产调控政策可 以看出,政府力度极大对于房地产行业并不容情,而房贷新政卡住了投资性需求,对于房地产而言,只不过是松动,并不算什么真正的利好。

  笔者认为,保持房价稳定、增加公益型住房拉动内需是政府的目标,房地产业的厚利一去不复返,今后通过保障型住房、税收等调控措施 ,房地产开发商的利润将被控制在10%左右,不可能再高了。



评论


发布者 阿拉法特
2008/12/12 10:33:27



发布者 阿拉法特
2008/12/12 10:33:47


变化太快 体制不够成熟 继续观望。。。。

发布者 netye
2008/12/12 17:29:28


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