现在房价、地价是相互推波助澜，一路飙升。

精细化成为房地产未来发展趋势

2005年中国房地产风起云涌，房地产行业充分感受到了宏观调控政策的巨大影响。2006年，中国房地产将走向何方？
    土地紧缺将激化竞争
    未来房地产市场的走势不仅取决于政府新的土地供应政策和结构，而且还取决于开发商现有的土地。开发商的存量土地和项目与新增土地和项目的对垒将增加中国房地产市场的复杂性。2005年12月16日，国土资源部副部长李元说，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。但是，某些地方政府和部门土地审批操作中可能利用“擦边球”行为不可忽视。国家统计局发言人郑京平指出，“国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾，使商品房主要成为居住商品，而不仅仅是投资品。国家要特别鼓励为住而买，限制投资或者投机购房。”城镇化的发展将成为房地产行业新的发展方向和商机，开发商不能丢了中心城市周边的城镇和广大的农村市场。
    房地产价格将稳中有升
    中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：“2006年是鼓励住宅消费年，这是中央的精神。”以中低价商品房为主的土地供应结构和降低的消费者心理预期这两大因素，注定了房地产价格走势的不可逆转。由国务院发展研究中心推出的《2006上证年度房地产行业发展白皮书》指出，全国整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。2005年12月16日―18日在上海召开的中国住交会上，无论专家学者，还是房产开发商，都一致预测2006年“全国房价总体看将稳中有升”。另外，《两万言书》的作者董藩坚信，5％―9％的价格增幅将是2006年房地产价格调控的基本目标。
    宏观调控政策将趋于正常
    2005年，宏观调控措施对国内市场，尤其对华东地区市场影响明显。预计2006年底房地产市场成交量可恢复到60％以上，市场基本呈现健康发展态势。但是，2005年前三季度仍然出现部分地区商品住宅销售价格偏高、经济适用住房数量持续下降以及新建商品房空置面积居高不下的局面，这说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应结构等方面的宏观调控措施还需要进一步加强和完善（资料来源：《2006年中国房地产市场研究预测报告》）。2006年国家对房地产市场的宏观调控政策将会变化，不会像2005年那样频频出台政策，但会出台一些体现节能、省地和规范市场秩序的政策、措施。
    精细化发展成为趋势
    随着金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产的门槛不断抬高，产品和消费者的成熟以及竞争越来越激烈，开发商应该开发品质更加精良、更适合不同阶层客户需求的住宅，而不只是局限于建高档别墅和写字楼。精细化发展将是未来房地产的发展趋势之一。为了适应不同的市场需求，开发商一方面要对住宅产品进行精细化调整，以达到系统化、精细化的目标；另一方面，应该在开发模式上向精细化、结构化方向发展。
    房地产行业要发展循环经济
    目前，全社会都在倡导大力发展循环经济，建设节约型社会，这是科学发展观的要求，也是世界经济发展的总趋势。循环经济以低消耗、低排放、高效率为基本特征。房地产行业应该勇于承担社会责任，充分认识到建筑和小区内建立内部循环体系的重要性，从而达到节约能源、保护环境的目的。在房屋建设过程中，应该加大利用节能和成熟的高科技技术力度，提高住房的科技含量，促进资源的高效利用和循环利用，从而更好地满足社会的需求。



房地产八大发展趋势预测
根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，我们预测了今年下半年到明年内，我国房地产市场的整体发展态势，并概括出了2004内中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。                       趋势之一：房价将持续上涨                      我们认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。                       从这个层面来说，我们感觉到房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。但是，政策这些综合性的挤压力量会导致房地产价格会继续上涨。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是我们认为，截止到2004年房地产的价格还会持续的上涨。
 我们作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：                       其一，是因为政策将使房地产产品的供给减少。从目前针对房地产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端市场的发展；第二个就是大力发展经济适用房。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土资源部45文件、央行121文件实一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。
其二，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。                       因此，2004年房地产将出现供给减少、需求旺盛的局面，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。
趋势之二：融资多元化x                       央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。                       在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行《通知》的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到"买壳"上市的行列中。
其次，房地产信托将脱颖而出。自去年底以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地产投资的信托产品，共募集资金3.9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，今年以来信托公司已为房地产企业成功募资20多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。                       其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。
  趋势之三：二手房市场升温                       下半年房地产二级市场将升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。上半年，受非典影响，很多人不愿冒险出门进行房屋交易，而对新政策持观望态度。下半年，随着非典疫情的过去，新政策的出台将彻底激活沉寂已久的二手房交易市场，已购公房的大量上市将成为不争事实。                       "金九银十"的说法也将在下半年得到印证，"卖旧买新"将是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场的火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。而且，目前大多数房屋产权还属于"央产"，"央产"上市成为现实，会大大增加二手房市场的供给量。
原来二级市场的房源大多以民宅为主，而在二级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。在非典之后，住宅郊区化成为人们的追求，二手别墅正符合这样的要求。此外，北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的"名盘"，环境、地理位置、设计等具备优势。而且二手公寓与一手相比又有其价格上的优势，它将在下半年受到需求层次相对较高人士的青睐。                       随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等"以旧换新"业务。此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化"一站式"服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠。
    趋势之四：政府将加大对地产开发的介入力度                       这一点在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年年底成立了一个专门的公司。北京市把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合，政府运作介入，全面的介入。为什么？因为各个城市的政府都想招商引资，这些超大型的城市，对于房地产这一块，更加有很大的欲望去保护，因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人田。我们判断一个趋势，政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。
发展趋势之五：市场行为和政府行为齐头并进                       政府从土地购买、营销过程、直至内部管理的管理规范，会导致房地产市场化行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。                       发展趋势是市场行为和政府行为齐头并进，政府的介入会导致市场化这方面更加的规范，从土地购买，到前期过程，一直到销售，到管理，对开发商有更大的约束，同时规范化导致企业走向市场化。市场化的结果是什么？这个市场的竞争会越来越激烈，大的公司会得到更大的发展机会，而一些小的公司，他们经营不足或者是力量不足都可能生存不下去。但是，房地产市场依然会保持非常高的水平，因为行业的大公司的开发量已经和世界上的大开发公司的开发量一样了。
发展趋势之六：物业管理进一步走向规范化和产业化                       早期的物业管理，很多是依托开发商。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会，因为洗牌会让规范的正规军最终获得市场的认可，发展壮大。                     发展趋势之七：房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面
随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。我们觉得，房地产的营销会回归到三个基本层面：就是早期我们说的从地点、产品与社区。这是房地产营销方面的回归。                      发展趋势之八：新房市场局部短缺现象依然会存在，而且可能会持续                       首先，经济适用房短缺。搜房曾经关注北京经济适用房的开发商，解决他们排队的问题，排队搞得秩序很难维持，暴力事件非常多，所以有的开发商采取网上抢号的方式排队，避免了物理上的排队。经济适用房的短缺还会持续。
另外，商品房也会存在局部短缺现象，比如上海，排队排几天几夜去买房子，房子是天天都在涨，而且房子贵得要命。 

新国八条”：  　　一是强化规划调控，改善商品房结构。  　　二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。  　　三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。  　　四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。  　　五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。  　　六是加强金融监管。  　　七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。  　　八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

国务院发布“国六条”具体内容
(一)重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
        大众的消费者往往偏好于中低价位住房，需求量较大，但它的开发和供给由谁主宰？
       如果是政府，政府可动员资源开发此类住宅，然而其资金由谁维持？效率又如何保障？
       如果是开发商，开发商有资金，但它要获取垄断利润，中低价位能得到有效保障吗？公平性又如何体现？
       政府对经济适用住房和廉租住房的供给可以有效调控。
       商品住宅市场只能由“无形之手”发挥作用。
(二)严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。
      此条不具体，增加了操作的灵活度。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
       此条有明确的指导意义。
(四)加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
       此条似曾相识，效果如何？你知、我知、大家都知。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
       此条措施面向中低收入住房需求者，遗憾的是没有具体措施。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。
       完全的信息有利于市场的健康发展，但并非所有的房地产市场参与者都愿意公开自己的信息。因为。。。。。。

如何看待“国八条”3月份国务院办公厅发布了一份《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，该通知全文仅八条，业界俗称“国八条”。全部内容涉及稳定房价、稳定房价的责任、调整和改善住房结构、控制被动性住房结构、引导居民消费合理预期、监测房产市场运行、贯彻住房供求的各项政策和稳定房价的督促检查等方面，

 值得关注的是该通知在制定目的部分明确提到去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。可以看出政府工作部门明确地认识到房价为何能在有众多阻力的情况下一路高歌猛进，因此在制定“国八条”时紧紧围绕房价上涨原因，并将控制房价提升到了关乎国计民生的政治高度。通知内容除了强调控制房价的重要性之外，更将稳定房价实行责任制。这无疑是对房地产市场的一脚急刹车，但不应当认为是对房价的急刹车，因为房价是由市场来控制的，在没有解决供需矛盾，调整产品结构，打通多方位投资渠道时房价是难以短期降温的。

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