这两天整理一些市场调查资料，发现另一个学生部属的功课也做得不错，尽管时间已经久远，但是今天拿来比较一下，兴许可以发现商业物业的发展过程和商业市场的千变万化。

 

    “五一期间，广州市有两个百货商场在这个黄金周开业，第一间是下九路的新大新名汇分店，第二间是北京路的广州百货大夏的广百广场，这两间百货公司都是广州市里知名的企业，所以在开业的时候都吸引了不少的消费者到场消费，使整个五一国际劳动节成为市民释放消费能量的重要日子，其中广百的采集资料：

    1）广百广场是由广州百货大夏旧翼和新翼两幢姊妹楼组成，而新翼与旧翼层层相通，旧翼每层约1800m²，新翼每层约4200 m²，连通每层商场则面积达到约6000 m²；旧翼原来的地下停车场已经全部改变成广百专门销售名鞋的商场；

    2）广百广场的停车场设在11-13楼，成为市内一个拥有约300个小汽车位的空中停车场，消费者驾车到广百一楼，就可以进入大型的升降电梯，把汽车送到11-13楼，消费者停好车后，再乘坐电梯进入商场购物，从而置换出商场的地下层面积作为商场的经营面积，因为底下层的与地面较为接近，所以租金也比11-13楼的租金要高，既方便了消费者又能得到较高的要价；

    3）广百广场新旧翼的连接的口部比较宽，大约有6-8米宽，而且设在较为显眼的地方，从旧翼这边而言，每一层手扶电梯的正前方就是连接的口部，消费者在旧翼走上手扶电梯就能面对着新翼商场，从新翼而言，手扶电梯所设的位置离连接的口部也比较接近，消费者走上手扶电梯旧能很容易地看到连接的口部，看见纵深的商场，消费者便会加强逛商场的欲望；

    4）在广百新翼的一楼设有一个中庭，用于举办大型的时装表演以及商场内各名牌的商家举办商品的促销活动，有一个足够大的拓展空间，另外在大夏的设计方面，新翼每两层设计一个小中庭，令消费者站在一层望见另一层，但是又看不见顶层在什么地方，有一种上不完的感觉。

    5）在广百新翼的经营分两种模式，第一种是百货公司的统一经营管理，第二种就是由物业公司承包，负责招商，策划，由各个商铺自己经营，并由广百统一管理。第二种的经营模式与我们流行前线的经营模式较为接近，广百新翼的首层以下的商场是由广州百利企业有限公司承包并且实行招商的“百利时尚服饰”商场，即广百新翼的首半层、负一层和负二层，其中首半层和负一层已经与广百广场同期开业，负二层留作扩展之用。

    6）百利时尚服饰商场与广百连为一体，首半层与广百旧翼的地下名鞋商场用手扶电梯连接，每层设有手扶电梯和升降电梯，方便消费者在整个大厦购物，由于负一层能够通过中庭望到首层的部分景观，而且商场的设计比较宽敞，明亮，所以走进里面完全没有地下室的感觉；

    7）百利时尚服饰商场内设有300间商铺，全部用落地玻璃间隔，其中首半层有商铺133间，负一层有商铺168间，主要以经营一些时尚的服饰、精品等，所针对的消费者为年轻的女性；但由于商铺在设计上出现靠近中庭的商铺挡住了后面的商场边缘的商铺，缺乏了商场的通透性，因此靠近中庭边的商铺较为容易出租，而被遮挡视线的商铺就比较难出租了，所以就算在五一国际劳动节期间，商场的各处都挤满了人群，但是百利时尚服饰商场里面靠四边的一圈商铺的门前仍然门可罗雀，经营者时而因为没有消费者光顾，在黄金周也不能有好的生意额而抱怨；

    8）广百广场首半层及负一层商铺的经营品种主要分为14种，详细见下表：

经营品种	首半层（间）	负一层（间）	合计（间）
服装	46	46	92
鞋类	5	4	9
化妆品	4	2	6
茶艺	1	/	1
皮具、手袋	6	1	7
精品	6	4	10
首饰	2	/	2
眼睛	1	/	1
艺术相	1	/	1
女性内衣	1	2	3
手表	1	/	1
饮水过滤器	1	/	1
泳衣	1	1	2

    百利时尚服饰商场虽然与广百连为一体，但里面没有什么名牌的商店，所经营的商品也没有什么与别不同，能在里面买到的东西在北京路上都能买到，形成不了自己的特色；

    9）百利时尚服饰商场的商铺出租情况如下：

按可出租商铺数量统计：

楼层	可出租商铺数量	已出租商铺数量	未出租商铺数量	出租率
首半层	133	102	31	76.7%
负一层	168	84	84	50.0%
合计	301	186	115	61.8%

 

按可出租商铺面积统计：

楼层	可出租商铺面积	已出租商铺面积	未出租商铺面积	出租率
首半层	3796.198	2676.589	1119.609	70.5%
负一层	3776.631	2041.666	1734.965	54.1%
合计	7572.829	4718.255	2854.574	62.3%

到2002年5月5日前百利时尚服饰商场总的出租率在60-65%之间。

    10）百利时尚服饰商场的租金标准定在￥600-800元/m²之间，面积以商场的建筑面积计算，因为在商场靠近商场的附近留空了一大片的面积，作为消费者休息、表演节目、保持商场的整体舒适形象、以及安装手扶电梯，所以商铺的实用比较低，只有45%-55%左右。

11）百利时尚服饰商场的人流明显比广百的人流要稀少，造成的原因有两个：第一是因为百利时尚服饰商场的商铺出租率暂时只有60%左右，有40%的商铺是关起门的，在60%的商铺中有的商铺是几间连通成一间的，而且经营的商品没有什么特色，所以消费者在看过了百利时尚服饰商场觉得没有什么吸引人的地方，就转而到百货商场去购物了，第二就是百利时尚服饰商场的经营面积在广百广场所占的比例是非常小的，大约是十分之一的比例，消费者从北京路、西湖路进入广百广场，习惯了逐层向上浏览，购物，另外驾车的消费者从停车场下来首先到的就是九楼的商场，况且广百里面聚集饮食、娱乐、消闲购物于一体，完全可以满足市内各个家庭的家庭成员的消费要求，所以走过广百后，已经可以各取所需了，自然就不到百利时尚服饰商场购物了。

    现时越秀区的商业圈随着广百广场的开业不断扩大，将广州市市中心的消费者留住在北京路一带，而广百广场会聚了饮食娱乐的设施，既有百货公司的经营模式，也有私营商场的经营模式，经营的商品适合男的、女的、年轻的、年长的、传统的、流行的、具有很强的竞争力，不仅再度成为流行前线的竞争对手，而且还成为东川名店运动城、海印电器总汇和海印广场等企业的竞争对手，因此我们在下一阶段一定要通过原有的特质，提升商铺的档次和经营商品的品种，并提高我们的服务质量，经营出自己的特色，迎接未来的挑战。”

 

以上资料是反映了当时广百广场的一些实际状况，但是仅仅流于表面形式，具体的市场分析尚没有深入研究，也没有从商业规划和商业布局的层面来考察，仅作数据罗列参考吧。报告者目前从事商业项目前期开发工作，姓名暂且不表了。