[原创]新地王流产，不代表上海房价会降

2008年1月23号，一个被“寄予厚望”，有望成为新地王的新江湾城F地块让大部分人“失望”了。

这个占地面积达26.7481万平方米，按照3.37的综合容积率，其总建筑面积达90万平方米的最大一幅综合用地以挂牌低价成交，楼板价仅为7500元/平方米，远低于之前绿城和仁恒的1.25万元/平方米和2万元/平方米的楼板价。

这一消息传开之后，可谓引起各界的猜测，当然其中更多的是对竞拍规则之类的质疑，认为是有关部门“内定”地产商。 

当然质疑之外，也有人为之拍手叫好，认为这样可以抑制房价，甚至部分人士认为上海楼市自此出现拐点。

刚知道这个信息的时候，我也觉得有些疑惑，难道上海政府开始使用“行政手段”来使上海的房价降下来吗？又或者是有人敢这样明目张胆通过“暗箱操作”来内定发展商。 

不过，细看一下，对比之前绿城、仁恒的竞拍的D1和D3地块，发现彼此之间还是有区别的。

首先容积率上是不同的，绿城竞拍的D1地块容积率为1.7，仁恒竞拍的D3地块容积率为1.2，而这次的F地块容积率高达3.37。

不清楚容积率概念的人，百度一下就知道了，容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

用一种最简单的比较，F地块的容积率是D3地块容积率的2.8倍，而D3地块的地价是F地块的2.6倍，两者是接近的，或许这种比较法不科学，但是多少还是遵循市场规则的。

其次F地块是综合用地，D1和D3是纯住宅，两者的用地年限是不一样的。纯住宅是70年，而综合用地年限只有50年。且综合用地和纯住宅的居住品质是不一样的，两者有价格差也是自然的。

所以这2万的地价和7500的地价，没有谁高谁低，两者没有太多的可比性，如果低，那么就是两个都低，说高就是两个都高。 

也就是这个“新地王”的流产根本不是上海楼市的拐点。 

联系2006年真如城市副中心综合地块的出让，也是设定了“门槛”，限定只招全球500强企业，最后没什么悬念地被李嘉诚麾下的“长和系”以底价22亿元收入囊中。

有人认为这是政府在为企业量身定制游戏规则。

不过在我看来，这里面其实包含了更大更深层次的智慧，这是市场和行政手段并行。

首先，这种大块综合用地的出让，目的在于制造多个中心区域（真如就是明确被定义为城市副中心），这样就可以避免上海人口聚焦过分集中，发展卫星中心，这种做法对于抑制上海的房价绝对是有效，虽然副中心的房价会提升。

发展城市副中心的好处大家都知道，大部分人也都会赞同，那么如果无限制竞拍，那么产生新地王，如此一样，开发商还有多少钱去建设配套生活设施？就算建设，质量恐怕也是大打折扣的。 

但是这种大的开发商低价获得地块之后，那么在建设配套设施，以及绿化方面的投入肯定会更加轻松，同时他们的设计建设经验也可以起到很好的作用，使副中心的发展规划合理化，人性化，更加宜居。 

在配套设施愈加完善，规划更合理的情况下，房价不攀升已经很不错了。

更何况低价拿地未必是低价卖房，更多的还是市场在说话。

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