导航↓ 相册|收藏博客|加入友情链接|给博主留言
畅享博客 > 徐晓斌-业绩增长系统 > 掌控业绩-实战研究 > [转帖]商业地产消费商圈分析
2007/11/9 10:41:41

[转帖]商业地产消费商圈分析

对商业地产项目的人口密度进行分析,首先就要对人口的分布和人流的动向进行研究。人口密度对项目立项选址的重要性人所共知,但是在现实的工作中,传统的操作思路对选址地块人口密度的理解仍然比较模糊。对该如何分析项目周边的人口密度,以及对项目周边人口密度如何进行量化的分析,都缺乏一个科学的程序。
商业地产项目在进行人口密度分析时,很多人都会产生以下三种困惑:
困惑一:项目建成后,哪些消费者会来消费?
这其实就是我们常说辐射商圈的问题,也就是分析和研究,哪些区域的消费者可能来项目消费,根据消费者购物的习惯,和不同区域消费都对项目的影响程度。我们将辐射商圈划分为三个层次,分别是:
第一层次,即所谓的核心商圈。核心商圈的消费群体对项目而言,是最重要的,是支撑项目经营的坚实基础,其消费要占到项目总体销售份额的80%以上。核心商圈的辐射半径因项目的大小、位置不同而不同,对于中等城市中心型的购物中心,例如10万平米左右的购物中心,其核心商圈的辐射半径一般是1.5-2公里,或步行距离在20分钟左右。
第二层次,即所谓的次要商圈。次要商圈的消费群体是项目经营的重要补充力量,其消费占到项目总体销售份额的15%左右,辐射半径在5公里以内,消费者一般开车或乘坐公共交通工具,行车时间约30-40分钟。
第三层次,即所谓的边缘商圈,边缘商圈的消费群体对项目经营的影响不大,其消费总额约占项目总体销售份额的5%左右,辐射半径在5公里以上,行车时间约40-60分钟。
一个项目的消费商圈既不会无限的大,也会具有一定的扩散性,重点是交通可达性,对此,我们一定要有清晰的认识。
商业地产项目潜在的消费群体的量有多大?
在确定了项目辐射商圈的范围后,我们要重点分析潜在消费者总量,即所在商圈人口的数量。评价每平公里有多少人,也就是人口密度,这个问题看上去简单,但事实上有很多的开发商并不清晰该如何去分析人口密度。
困惑二,项目潜在消费群体的量有多大?
在我们接触的开发商中,有不少的开发商分析人口密度的时候,就是用居民数量比面积去计算人口密度,这样的统计分析,显然过于简单和粗糙,其结果也将与现实大相径庭。为什么呢?
因为一个区域的人口不单只是居住人口,如附近的行政机关,写字楼、学校、工厂企业等单位的工作人员,他们白天在这里上班,但并不一定就住在附近,他们经常会在上、下班的时候购物。另外,就是流动人口,如果项目所在地,处于交通要道,或是商贸集散地,就会为该带来大量的流动人口,他们在经过时,也会选择去购物。这部分人口的数量有没有统计进去呢?
所以如果只统计居住人口,这个人口密度显然不能反映真实的情况。对开发商而言,获得准确的数据,需要认真地进行实地调查和统计。
分析项目潜在消费群体的数量,要有发展的眼光。一个项目可能目前人口密度并不是很高,但周边有大量的住宅小区已经建成或正在建设,或有大量的写字楼及行政机关正在建设,这就代表这个区域发展的趋势,也会因此带来大量的入驻人口,所以还应分析未来的人口密度可能增加的情况,如新建的住宅有哪些,什么时候建成?什么时候会有人入住?分别有多少户人家?城市规划是怎样的?如果是规划为办公区或行政区,对未来人流的影响会怎么样?以上这些情况,都要综合地考虑进去。  选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况



查阅更多相关主题的帖子: 项目策划

评论

谢谢分享!

发布者 mickey21cn
2007/12/15 20:50:40



发布者 mengxuejs5
2008/2/18 17:56:54


谢谢分享

发布者 kangweiyin
2008/3/17 16:45:51



发布者 ygkmyncn
2008/5/5 12:06:18



发布者 长啸当歌
2008/12/27 11:41:48


您还未登录,不能对文章发表评论!请先登录