导航↓ 相册|收藏博客|加入友情链接|给博主留言
2007/11/9 11:33:03

商业地产的探讨

           商业地产,远远不是“商业+地产”的简单组合。要真正探讨商业深处的问题,就需要真正从事商业的人士,从商业的角度来研究商业地产,而不仅仅是房地产业的人士来研究商业地产。 
          在商业地产出现的早期,一般开发商“以我为尊”,先地产后商业;后来“以商为先”,先商业后地产。表面看来,这已经寻找到了“革命的真理”。不少开发商认为,只要先期签下几家商业巨头,或是主力店,那就是种下了早稻。因为商业地产之所以难以被开发商所承受,难就难在回报周期太长,资金链要求太高。 

        所谓商业地产,就是通过一定的商业行为,产生消费性利润或价值增值的物业形态。很显然,在商业地产的产业价值链上,最终的“埋单者”一定是消费者。而投资者,是商业地产价值增值的助推者,但这种增值的原始力量,依然是来自于终端消费者。我们由此可以推导,商业地产的命门,在终端消费市场。商业地产的命运,掌握在终端消费者的手中。 

  既然商业地产的命运和命门都掌握在终端消费者手中,那么商业地产的发展趋势和规律,也就蕴藏在消费行为的变迁之中。消费行为的变迁,决定着商业文明的发展。按照一般理论,如今的商业文明,正经历着第三代向第四代商业模式的转化。 

  所谓第四代商业模式,就是以“shppping mall”为代表形态的“体验式消费模式”。体验式消费模式“将成为未来业态的主流”。不过,用脚指头就可以想明白,“shppping mall”虽然不失为一种超前的业态,但恐怕“主流”不了未来。 

  因为没有任何一条商业规律的指向,是简单地出自于对商业地产的救赎而出现的。千百年来的商业文明史,其实是“与顾客的需求发展同步的进步史”。而“与顾客的需求发展同步”,说到底,商业就是不断地通过对消费行为的研究,探索人性,并为之提供人性化的服务。 

        事实上,在第四代商业模式里,现代社区商业最有机会成为未来的主流。从根本上来说,现代社区商业是最人性化的。对终端消费者而言,它便利高效、亲切可靠。对经营者而言,它离消费者最近,它最了解客户的需求。而“好的营销工作,就是使销售变得不必要”。 

  不管商业模式如何变化,对于一个社区商业的经营者来说,也许上百年过去了,最畅销、最赚钱的可能还是牛奶、面包之类的商品。其实,现代社区商业经营的核心内容,不外乎五个方面:价格、品种、质量、清洁和服务。 

  传统的社区商业之所以没能崛起,最大的问题就是在硬件上不清洁、不明亮,“现代”不起来。家属院式的社区日益破落,这种先天不足,没现代品牌“落脚”的地方。另外,在服务上,传统的社区商业也缺乏活力。比如,一个现代社区商业中的便利店最好是24小时都营业,但许多传统社区商业的经营者,就因不胜其苦而不为。 

  可以预期,随着大量的“城中村”、“家属院”被改造,现代社区商业将随之兴起。由于现代社区商业运转的低成本,互联网又为配货及其商业管理带来高效率,这为大量的品牌产品进入社区商业铺平了道路。时尚、高效、离终端最近、了解需求的现代社区商业,终有一天会成为大型卖场和购物中心的“掘墓人”.。 



查阅更多相关主题的帖子: 商业地产 项目策划

评论

您还未登录,不能对文章发表评论!请先登录