[原创]房价为什么降不了？ (入选推荐日志，加10币)

关心房子的人很多，做了房奴不快乐，现在还没有做房奴的更不快乐！

无钱无权的老百姓一次次寄望政府调控楼市，可政策不断出台，房价依然飞涨，为什么房价降不了？本文想做一简单分析，水平所限，未必能写清楚。

影响房价的有六方人：自用购房者，炒房者，房地产商，地方政府，中央政府，银行。

先从需求谈起，如果根本没有购房需求，想炒房也无市场基础。对于想买房的人而言，购房需求是肯定的，无非是在可以接受的价格和房型中选择。

最近看了很多地方的房产新闻，无非是待售商品房越来越多，象北京期房没有卖出的占了六成，武汉没有卖出的商品房突破了10万套，是的，没有卖出的房子是很多，但是不是住房供应量超过想买房的人需求呢？

从我身边的例子来看，如果不是房价太高，很多人都会去买房子，而且是自己住。就以武汉为例，每年毕业50万大中专生，30万中职生，10万各类职业培训生，假定10%留汉发展，加上外地学生回汉工作，就不下10万年轻人。这10万年轻人带来5万套购房潜在需求是没问题的。

我这里要表达的意思是，如果快速城市化还是不可逆转的进程，城市住房供应并不会缓解，住房还是供不应求，不用担心市场的问题。除非中国人口高峰期带来的巨大年轻人就业队伍规模突然下滑，这个时间段也快到了，不过不是最近几年。根据统计数据，人口高峰期在2010年结束，然后每年新增劳动力要逐步下滑。到了2015年，应该是需求平衡的一个拐点。

有需求并不意味着房价狂涨，在充分竞争的市场环境下，房价不断上涨对房地产商也有风险的，因为对手可能采取更合理的价格策略让其它房地产商的房子滞销。

从开发商而言，只要房子卖得出去，企业的现金流没有问题，价格当然越高越好，企业就是合法赚取利润的组织，利润越高，股东越满意，有什么错？难道房子能够卖20000一平米，为了照顾老百姓想法，我只卖5000？

只要有人接盘，价格再高，房地产商都乐意，而且，不管怎么便宜，建房还是有成本的，房子不可能低于成本价格。这个成本来自什么？第一，建房成本，第二，购地成本，第三，税收，第四，销售成本。

建房成本并没有飞速提高，销售成本总体上也没有发生本质突破，而税收是固定的比例，房地产商的成本直接增加在购地成本。

目前房地产商拿地价格越来越高，甚至上海杭州新拿的地每个平方建筑面积摊下来都已经超过6000，甚至8000，这样的土地价格，自然是房价有理由突飞猛进。

为什么地方政府用这么高的价格卖地，而不采取一些控制手段呢？例如增加土地供应，控制招标金额上限。

很简单，中国地方政府出政绩，就要上工程，要上工程，就得有钱，中国地方政府财政都是寅吃卯粮，把未来的钱现在挤出来先花，做一些漂亮工程，自己好往上走，留下的窟窿，下任自然会去想办法。其实有什么办法好想，卖地是最快的办法。卖地不象股票，股票绝大部分收益被国家拿走，卖地绝大部分收入归地方政府支配，没有降价的动力。

而且房价涨了，还有林林总总房价的税收，包括我们自己买房交的税，地方也是要分一大部分的。这样一套房下来，地方政府可以拿到整个房价的40%收入，作为自己发展政绩的资源，可以说是真正的取之于民，用之于政绩工程。只要真是政绩，也还好。

这是公心，于私把土地变成稀缺资源，才有腐败的土壤和空间。

再看中央政府，肯定是不愿意这样的，否则房地产绑架了整个中国经济，迟早要崩溃的，但地方政府不合作，阳奉阴违，中央有什么办法？法不责众，大家现在都炒地，靠行政命令也不奏效。中央政府只有两个办法，第一是作秀，让老百姓感觉到我是好的，下面是歪嘴和尚会念经；第二是控制资金流，也就是银行。