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2010/7/30 12:47:15

房产投资考虑点 房产价格走势分析案例

房产投资考虑点

     1.以房养房以租抵贷划算吗

    对于降低当前居高不下的房价,国家煞费苦心稳定房价,政策一个接着一个地出台,因此普通的购房者随着风云变换的形势而动,及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。

    目前在许多购房者中依然存在着“以房养房”、“以租抵贷”(房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后,往往出租其中一套房产,以租金收入偿还另一套房产的月供)的房产投资方式。

    这批人先是随着央行加息,开始背负比以往要更加沉重的负担,相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力,一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产,但正在这个当口,开征营业税又使他们陷入了两难的境地。

    面对此种状况,那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值?是否可行?当前拥有房产的投资者是卖是租,如何抉择?

    2.出租收益率是关键

    从2005年3月17日开始,5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%,而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。

    当前房产投资的资金成本最低付出为5.51%,如果出租房产的年收益率低于5.51%,则出租不如出售。可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中,出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。房产出租收益率如何计算?举例如下,某人以成本价购买一套位于西城区的房改房,建筑面积60平方米,稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元,目前该区域房屋售价约为42万元(包含装修),月租金2000元。为确保出租房屋的品质,张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具;此外,出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。

    计算:年租金净收益=2000×11-1800-900=1.93万元,年租金收益率=1.93万/(42万+1万)=4.49%。显然,与其靠收取租金获取4.49%的年收益率,不如将房产出售,回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款,因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51%,高于4.49%的出租收益率。

    3.五点注意

    由于营业税的征收,对于投资期限还未满两年的短期投资者来说,先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的;对于投资期限已经超过两年的投资者来说,采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者权衡把握关键:出租收益率。

    其一,如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证,转让时将会受到很多限制,容易造成收益损失。

    其二,如果考虑长久出租,就目前北京的租赁市场状况,要想维持原有居住品质和租金水平,房主一般还应每隔5年左右重新装修,更换部分家具家电。

    其三,根据上例中的房产租赁市场行情,综合考虑各种因素,目前市场上有不少出租房屋的投资收益率在4.5%左右,低于目前的房贷利率(5.51%)约1个百分点,“以房养房”的初衷可能难以实现。

    其四,对以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说,房产投资负债比例不宜过高,适当控制贷款成数,降低月供还款与收入的比例;切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源,而将手头的富余资金用于提前还贷反倒可以减少不必要的利息支出。

    其五,当个人拥有两套以上房产,短期内没有转让房产的考虑时,需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点,确定哪套房产自己居住,哪套用于出租投资,通过有效组合配置房产资源,扬长避短。

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房产价格走势分析案例

房产价格走势
今年以来,全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高,但写字楼和商铺市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。业内专家认为,“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,房地产市场并未整体复苏,房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

    一线城市商业地产持续走低

    目前,有着全国楼市风向标之称的上海已经出现了“住商倒挂”的现象。比如,位于上海恒丰路的商铺华森商务广场,地处苏州河畔黄金地段,自去年年底开盘预售。截至7月13日,总计369套可售商铺仅售出34套,目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其相距不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居(西区),同样临近苏州河,最新一次开盘也是去年年底,迄今563套可售房源已只剩3套,最新售价已高达2.8万元/平方米。

    国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示,今年第二季度上海办公楼平均租金为每天每平方米7.05元,环比下跌4.6%。而今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11%。报告显示,自2008年第四季度以来,上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况,新的物业项目不断交付,而租户却缩减面积,使市场未租用率不断上升。此外,去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业,而今年上半年的供应结构则有所不同,有逾七成物业为乙级办公楼。

    戴德梁行新近的一份报告也显示,在另一个房地产一线城市深圳,第二季度,尽管商铺租赁市场有所活跃,但销售市场依然较为冷清。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米,同比大幅下降61%。

    北京的商业地产也正经历着寒冬。数据显示,由于市场需求短期内难有大改观,在市场存量不断累积加大的背景下,甲级写字楼空置率还在不断上扬。世邦魏理仕在其报告中称,北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示,该区域的空置率甚至已经达到了38.4%,而且还有上升趋势。

    随着空置率的上升,持有人之间的价格竞争在所难免。北京高力国际咨询与研究部的数据显示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅达39%。降低租金是保持现有品牌入驻率和在竞争中吸引新客户所能采取的最直接有效的方法,但是萎缩的需求及市场定位的同质性降低了减价成效,一些商圈的入驻率与租金仍在下降。

    中国不动产研究中心的分析报告认为,由于和全国以及全球经济走势密切相关,北京写字楼和商铺市场在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的需求量较2008年将有较大幅度的下滑,而随着中国和全球经济开始走向复苏,2010年甲级写字楼的需求量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性,甲级写字楼的需求量在近几年很难回升到2006年和2007年的高水平。

    商业地产为何受冷落

    知名房地产专家蔡为民分析,商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前国内部分一线城市不但商业地产价格严重低于同地段住宅价格,而且还出现了滞销。蔡为民认为,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,而且房地产业自身也出现了冷热不均的不正常现象。

    北京顶秀置业董事长刘新虎认为,在购买写字楼和商铺时,首付比例一般都会在50%以上,而且贷款利率没有任何优惠,比住宅贷款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收较高的税,这些都大大抑制了写字楼和商铺的投资需求。这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。

    “房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。”中国不动产研究中心的分析报告认为,由于宏观经济形势变化以及利率、信贷、交易税费等政策的调整均会对房地产市场产生影响,在宏观经济企稳回升以及与住房消费相关的政策保持稳定的情况下,虽然不能断定房地产市场已经完全恢复,但是无论是从成交量还是从价格来看,住宅市场转暖的迹象已经十分明显,市场各方的信心都在逐渐恢复。可以说,住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖,在比较宽松的货币政策条件下,住房的改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来,住宅交易的量价齐升缺乏必要的经济基础。而与住宅市场不同的是,写字楼市场与实体经济密切相关,受国内国际经济的基本面影响,基本上无法借助政策调控拉动需求。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况,也更能体现实体经济的走向。正因为如此,投资者对写字楼的投资需求会比较弱,而尚处于恢复元气中的企业,其办公需求也有一定的滞后性,这也决定了写字楼市场远不可能像住宅市场那样有快速的反应。

    “抄底”商业地产是否合适

    按一般分析,商业地产作为一种纯投资的地产商品,其交易价格应该是高于住宅的,但如今出现的“住商倒挂”现象从另一方面也说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

   位于北京南城的国瑞城,其公寓的价格已达到3万元/平方米,而记者在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。以金融街及西长安街沿线区域为例,在今年的交易中,位于金融街区域的恒奥中心交易均价3.1万元/平方米,国宾世贸中心交易均价3万元/平方米,而金融街周边区域的公寓天安国汇销售均价3.8万元/平方米,今年初开盘入市的公寓西绒线26号最高销售均价4.2万元/平方米,其间竟有最高达万元的差额。

    正是看到了“住商倒挂”背景下商业地产凸显的潜在价值,近期很多个人及集团开始在商业地产市场“抄底”。高力国际写字楼部的吴烨表示,写字楼的土地出让金要比住宅贵,包括后面的建设、装修、建材都远远超过住宅的投入,“价格倒挂,是非常不正常的事情。”大成国际中心销售总监王琦则表示,从长期投资的角度来说,写字楼投资还是非常合适的。“在不动产市场中,商铺的投资回报率最高、风险最大,住宅回报率最低、风险较小,写字楼的风险和回报都是适中的。”因为与住宅市场只有出售、出租的狭窄经营模式不同,写字楼可散售、整售、租赁,经营模式更加多元化。

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