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2010/7/30 12:49:11

房地产投资技巧 房产投资攻略

房地产投资技巧

购买房产,是你一生中最最重要的决定。但是,在你投资房产时,你应意识到这是处于商业的目的,因此,您不是根据自己的喜好来买,而是根据投资前景来买。 您投资的目的是为了让房地产给您带来利润,许多人在投资时通常犯的错误是,他们总是购买居家型的房产或是本地的房产,以便可以随时在自己的看管之中。
    当您投资时,有三点十分重要:

    街道外观要简单,过于复杂的结构会降低其吸引力;

    房子离购物中心,公共交通进;

    有发展前途。

    在作出商业或投资决定时,遵循一定的方法是明智的选择:

    估计自己的财政实力;确定投资策略;估计所投房产的潜力;争取最优价格;多看几家以确定贷款;寻求法律帮助;获得专业性的管理服务。

    一、估计自己的财政实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什幺可以抵押的东西。 着眼于您的长期目标,比如,您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源?另外,您合还需要将来会出现的情况,必如家里有小孩子出世或失业。找一个投资顾问或执牌的金融企划员, 会对您有很大的帮助。

    对于非贷款型的投资者要注意,并非有多少资金就购买多少价位的房子,在房屋价格之外,印花税,律师费也是一大笔开销,不可不考虑在内。

    二、确定投资策略。有些房产易于出租,但是不会有太大的升价值潜力,而另外一些房产恰好相反。因此,在您决定投资以前,必须确定您的投资策略。

    三、估计所投房产的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入,为此,您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。

    四、争取最优价格。专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产,谈判还可以使双方达成协议。

    五、多看几家以确定贷款。找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要,有些贷款公司的投资利息比较高,而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押,但用不同的帐号和形式。在竞争激烈的今天,您必须货比三家才能减少损失。

    六、寻求法律帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动,律师的参与也是您投资策略中不可缺少的一部分。

    七、获得专业性的管理服务。专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对最新的条例了如指掌,也更适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道,那么找代理就是最好的选择了。
 

房地产投资攻略

      一、机会成本要牢记

     在房产的投资过程中,单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的,而是应该牢记机会成本的存在。比如今年3月王女士贷款30万购买一套房产,其贷款资金的成本为5.51%;而其拥有一套45平方米左右的已购公房,如果出售,其售价为30万,如果出租,年收益为4.2%左右。按国际惯例,如果房产投资的收益能够达到4%-5%,就说明具有较强的投资收益。因此,就简单看投资收益,王女士可以将房产出租而非出售。但是,结合5.51%的机会成本,相信当前出售就更为合理。

     二、空置时间转收益

     在获取房产出租收益当中,房屋租金的高低亦可以大体决定整体的房产年收益,从而使得众多房产投资者陷入了高租金的泥潭。殊不知,出租年收益的高低并非完全取决于月租金的高低,还与房屋出租空置时间的长短紧密相连。比如同区域的张先生和李小姐均有一套两居室出租,按市场价该区域的两居室为2000元/月,空置期一个月。而张先生的租价是每月2100元/月,导致其出租空置期达到了两个月,李小姐即按市场价出租。虽然张先生的月租金要高出李小姐100元/月,但全年的收益却是李小姐高出张先生1000元。因此,要将空置时间合理转化成有效收益。

     三、盲目跟风必入套

     不同类型的房产,其投资收益亦存在明显的差异。一般来说,中高档物业的房产投资收益相对较高,普通房产住宅的投资收益要相对偏低,从而给消费者一个投资置业的导向,纷纷往中高档物业转移。但是,盲目跟风,必然会使部分投资者陷入套牢的窘境。因此,唯有仔细分析研究之后介入才是上策。

     四、阶段差异亦有异

     人的一生可以分为不同的阶段,在每个阶段中,选择房产的目的亦会不同。对于家里已有小孩上学的家庭来说,其主要的目的可能是为了提升孩子的求学质量,从而会将置业区域选择在一些院校相对集中的地段,这些区域的房价往往会偏高于其他区域10%左右。而当前的一个现状却是,无论是家有小孩还是单亲人群,均往学校周边挤。其实,对于还未成家的单亲人群来说,大可不必去挤那个“独木桥”,亦可以选择其他区域。

     五、面面俱到非无险

     在考虑投资风险之时,我们普遍会存在这样一种投资理念“要把鸡蛋放在不同的篮子里”,在实际运用中,不少投资者存在这种误区,他们往往将鸡蛋放在过多的篮子里,使得投资追踪困难,导致分析不到位,从而降低了预期收益。因此,面面俱到非无险,而是需要学会如何将“鸡蛋放在一些优质的篮子”,使得有限的资金获取最大的收益,房产投资也不例外,选择几类自己擅长熟悉的物业投资不失为明智之举。

     六、视野狭窄遇瓶颈

     判断一项房产投资的价值高低取决于以怎样的思路去评判它,是在一个局部区域或一个时段中去思考它,还是在全局范围或更长时间周期中去思考它,其差异是巨大的。当然,现实的情况是不同地域或房产类型是存在壁垒的,有的你看到了,没法进入。但是,当前的很多房产投资人并没有在尽可能的范围中去比较投资机会,往往在限定范围中自得其乐,这就会导致投资回报偏低,甚至遭遇投资的瓶颈。

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