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2017/11/27 14:26:20

[转帖][转帖]房地产开发公司的个人所得税筹划案例

 

房地产开发公司的个人所得税筹划案例(http://blog.vsharing.com/wechy/A553332.html)
王英利
一、基本情况介绍
甲房地产开发公司在A市有一开发项目,预计2008年3月份完成全部开发和销售流程;与此同时,公司已在B市取得另一土地,拟于A市项目开发结束后投入开发。
公司高层的决策是:在A市所开发项目结束后,进行清算,随后将获得的清算资金作为注册资本投入到B市的开发项目上去。
二、税负分析
税务师分析了该业务流程,认为该办法不经济。甲房地产开发公司的股东为自然人,如进行清算,除了按照清算所得交纳企业所得税之外,个人股东还需要按照20%的比例交纳个人所得税。举例分析:
假设甲房地产开发公司清算时的净资产为6500万元,构成为:注册资本为2000万元(全部为个人股东)、盈余公积450万元、净利润4050万元。
如果进行清算,则需要交纳的个人所得税为(6500-2000)*20%=900万元,税负较重。
三、税务师的筹划方案
根据上述分析,税务师提出如下解决方案:
1、甲房地产开发公司的股东出资设立乙公司。
2、乙公司设立后,甲房地产开发公司股东将持有的98%的股权平价转让给乙公司,现有股东只持2%的股权,乙公司成为甲房地产开发公司的母公司;因A市所开发项目刚刚开始,平价转让股权无不合理之处。
3、2008年4月份甲房地产开发公司宣布分配全部股利。
因3月份完成全部开发和销售流程后,企业的利润基本实现,此时的净资产与清算时的净资产基本一致,故引用上述“二、税负分析”部分的财务状况:净资产为6500万元,构成为:注册资本为2000万元(全部为个人股东)、盈余公积450万元、净利润4050万元。
本次利润分配,乙公司分得的利润为(4050*98%)=3969万元,个人股东分得的利润为(4050*2%)=81万元。
本阶段的纳税分析:
因乙公司因所得税税率与甲房地产开发公司一致,故分得的利润无需补企业所得税;个人股东需要交纳的个人所得税为:121.5*20%=16.2万元。
4、2008年5月份甲房地产开发公司进行清算,分配后的净资产为6500-4050=2450万元,其中注册资本2000万元,盈余公积450万元。
本阶段的纳税分析:
乙公司按照股权转让所得交纳(450*98%)*33%=145.53万元(假设乙公司不亏损),甲房地产开发公司个人股东需交纳的个人所得税为(450*2%)*20%=1.8万元,合计为147.33万元。
综上所述,该方案合计纳税金额为147.33+16.2=163.53万元,节省税款为900-163.53=736.47万元。
四、需要说明事项
1、平价转让股权是因甲房地产开发公司所开发项目刚起步,若项目接近完工,则平价转移依据缺乏支持,可能导致税务机关重新核定核定价格;
2、方案的一个重要环节是在清算之前进行利润分配,否则本方案不但达不到节税效果,甚至增加乙公司股权转让的应纳税所得,由此不但达不到节税效果,还会增加税负;
3、本方案只是延期个人所得税交纳时间,而非造成税款的实质性减少。事实上,母公司清算时,个人所得税仍需交纳。因此,该方案获得是货币时间价值;
4、值得说明的是,两税合并政策带来的33%与25%的税率差异会给本筹划方案增加利好,给企业带来更多的优惠;
5、本方案适应于房地产开发企业的原因是鉴于房地产开发企业的项目性特征,即:公司为开发项目而有针对性的设立,当项目结束后会清算,且因房地产开发企业一般为盈利企业。方案同样可以应用于到拟开发的“B市开发项目”。



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