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2010/10/20 17:43:54

[推荐]中国房地产市场的实质 movno1

 

 
    中国的专家、学者都认为中国的房地产市场很复杂,说不清楚、到不明白。是不是这样呢?笔者想到日本经营之圣说的一句话:原理、原则虽是力量的根源,如不能随时保持警觉,很有可能一不小心就会忘记,因此要随时反省检讨,并规范看似复杂的现象,其实往往不过是简单的事物的投影。中国房地产市场真的那样复杂吗?
     中国房地产市场的发展离不开以下几个条件。首先是1997年,中国由原理的福利分房制度转化为货币分房的制度,政府采取一刀切的方式,实际上是政府在逃避自己本身应该承担的一部分责任。对于一些弱势群体而言,他们的衣食住行,应该是保障他们基本人权的基础,应该是政府为之提供的公共福利,是政府本应该履行的职责和责任,现在政府将自己的责任完全用市场交易的方式来替代,这本身就是一种不负责任,反映的是政府的服务意识的低下,反映的是社会对政府缺乏必要的监督与追责的机制。正因为货币分房一刀切,才导致今日局面的形成,所有的人都只能够通过货币交换的方式来改善自己的生活环境。这应该是中国房地产市场一个里程碑的事件。第二中国采取的财税制改革,中央政府除了不对地方政府的土地出让金进行必要的监督和管理外,其他的财税直接接受中央政府的管理和控制,这实际上是加速了地方政府由服务型政府向经营型政府转变。地方政府将经营土地当成是发展地方经济的提款机,这就加速了房地产开发商与地方政府的联盟的形成,也加速了中国房地产市场的疯狂,而失去理性。第三就是在中国房地产市场发展的十多年的时间里,世界发生两次重大事件,对中国经济产生了巨大的影响,一是1998年的亚洲金融危机,一是2008年的美国的次贷危机,最后由次贷危机转化为金融危机,又有金融危机转化为经济危机,这些危机虽然发生在外部,不过外部经济的不景气直接导致中国企业的经营困难,比如订单下滑,应收款不能够及时收回等等,这就直接引爆了中国生产过剩的危机,中国经济和社会稳定都受到严峻的考验,本来房地产市场应该受到约束与规范的时候,外部危机的出现,使得中央政府不得不将房地产市场作为中国的支柱性产业来发展,在政策方面给予支持,来救急,这实际上是进一步加速了房地产市场的疯狂局面的形成。可以说这三个条件的形成,就构成了中国房地产市场今日局面的形成。
       同时中国政府在改革的过程中出现这样的现实,完全被我们忽视了。就是我们的社会权力失去了约束与控制,社会认同和向心力也急剧的流失,社会公信力也受到严峻的质疑和考验,社会中的公序良俗这些支持人们的是非价值观也在一步步的沦陷,以及我们的社会已经失去了思考长远问题的能力,这样就使得我们有形的制度处于失败或者失效的状态之中。目前中央政府所出台的一系列的房地产新政,只不过是补丁,他并没有意识到问题到底出在哪里,尽管现在地方政府也加快了廉租房、经济适用房的投入和建设进度,不过这仅仅是对自己曾经公共福利投入不足的一种必要的补偿,它也并不能够阻止房地产市场疯狂的局面,这并没有改变政府目前依然是经济型政府的本质这样一个事实,所以目前的房地产市场不是仅仅依靠出台一些管控措施(补丁)就能够解决房地产市场混乱的问题,在这个市场中,政府本身就是问题的一部分,政府并没有意识到这个问题,笔者认为这样或者那样的补丁,并不能够解决房地产市场的本来面目,所以我们的房地产市场在中国的专家看来就变得复杂了,变得说不清、道不明了,其实一切的根源在于政府对自己在市场中的地位。错位经营只会导致问题无解或者政府一直处于救火的状态之中,这就是我们房地产市场的实质。


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