2012年一大亮点来了，房地产投资由实物转型为“金融”！

楼市调控下房地产基金逆势崛起

 

自2011年以来，共有26支可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完

 

成募集，募资总额达36 .42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房

 

地产投资35起，交易总额22.20亿美元。“2011年是中国房地产基金飞速发展的

 

一年，无论在募资和投资方面均较往年实现大幅增长。”　　　　　

 

然而，如今楼市成交疲软，开发商短期很难回笼资金。房地产信托逐步开始

 

面临兑付压力，违约风险不断上升。银监会年中开始持续收紧房地产信托，加上

 

信托公司自身为防范风险，主动减少房地产信托发行，信托融资量从去年三季度

 

开始持续大幅下滑。多种融资渠道受堵，房企自然将目光转向房地产基金这一目

 

前监管较少的新兴融资渠道。

 

房地产投资逐渐从实物转向地产金融

 

发展房地产基金一是为房地产开发提供一种新的开发模式，实现房地产投资

 

与开发的专业分立、利润分享、风险分担。二为房地产行业提供一种新的融资渠

 

道，即从单一的向银行、非银行金融机构借贷的渠道，向通过股权合作、股权融

 

资、股权购并等融资渠道转化。三为金融机构提供一种避险工具，即提供一种债

 

权与股权相结合融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险工具。

 

例如：房地产基金丰富了房地产开发资金来源的渠道。在美国，约有80%

 

以上的开发资金来自于社会资本(公募及私募基金)，但在中国这一比例非常之

 

低。据不完全统计，房地产基金占开发资金规模总量比例不足1%。中国商业地

 

产的发展滞后，背后的原因也是缺乏融资工具和退出渠道。从投资角度来看，房

 

地产基金的出现，改变了过去投资房地产只能买房子的局面。借助于地产基金，投资人可以将资金投向转向地产开发环节，分流积压在房地产流通环节的巨量资

 

金，有利于供给与需求的平衡。