打通房企融资软肋

        融资的概念在于融通资金，把内资盘活，引进外资。对内盘活的方法有：成本控制，向管理、销售、生产、经营要效益。包括供应商、代理商环节，生产经营管理、税收规划等方面灵活运作资金，做好成本控制。

　　对外引资的方法有：直接引进资金、抵押资产或出让股权。目标包括银行、社会资本、专业投资机构、上市等。以下对融资方式作逐一介绍。

　　一、企业对内融资

　　方式一：向供应商、承包商融资：

　　①　材料采购、工程发包招标，争取每一项的成本都是市场当中最低价的，并通过审核部门的审价，达到符合市场最低价的原则进行采购及发包。

　　②　科学地延迟付款的期限，极大地利用资金的时间差。

　　③　综合利用付款方式，包括期票、汇票、信用证等。

　　不过做到以上这一点，必须是一家信誉极佳、说到做到的企业。而且必须拥有专业能力极强、谈判（砍价）能力极佳的采购人员、造价人员及审核人员，并且绝不能纵容回扣风。

　　方式二：向生产、管理成本、税收融资：

　　①　控制生产成本：包括物料、生产计划、废料处理。

　　②　每年每月管理费用计划支出，把管理成本控制在一定范围比例下。

　　③　合理、规范避税，不能让政府拿不合理的“工资”。

　　必须多听取专业财务人员的意见，最好能聘请专业会计师事务所为公司的财务、成本、税务作全面的规划与规范。

　　二、企业对外融资

　　（1）做好对外融资前的准备工作

　　①　成立专业的财务、融资机构。

　　②　成立融资主体：把不那么规范的企业财务规范化，建立干净的融资“壳”。

　　③　确定融资项目并进行包装：对项目的前景进行科学的预测及专业的包装，打动专业投资者。

　　④　公司资产整合：把所有资产进行盘点、整合，尽可能地增加公司的资产，增大谈判的筹码。

　　⑤　干净、好看的财务报表：在干净的融资“壳”上，把资产的负债率、利润率、流动比率等财务数据做到尽可能地漂亮。

　　⑥　整理公司各种资料：公司基本资料、客户合同、购销合同、政府批文、纳税资料、资质资料、产品的优质证书等，尽可能地把公司的优点搬出来。

　　⑦　写好商业计划书：专业、有理有据的商业计划书是企业融资的“门面”。

　　⑧　聘请两个顾问：法律顾问、财务顾问是安全的保证、发展的助推器。

　　⑨　公司管理团体。

　　（2）融资的形式

　　①　银行借贷。

　　②　社会资本：私人资本、民营企业资本、灰色资本。

　　③　担保公司：新兴起的银行之外的补充。

　　④　私人投资机构：中小企业的融资好帮手。

　　⑤　国际投资机构：新兴行业的投资者。

　　⑥　政府风险投资机构：国有形式的投资机构。

　　⑦　上市：企业融资的终极追求。

　　（3）企业对外融资的风险

　　①　财务费用较高。

　　②　借贷过高可能造成财务危机。

　　③　融资骗子太多，小心上当。

　　（4）对外融资风险规避

　　①　聘请专业的融资人员。

　　②　选择信誉度高的中介公司。

　　③　量力而为，勿好高骛远。

　　④　不要过度迷信融资，“稳健理财”仍为持续经营、企业不倒的基本原则。

　　三、新的融资方式探讨

　　（1）股权融资

　　从目前情况来看，对于物业抵押贷款和传统的银行开发贷款，发展商能申请的都已申请完毕。可以预计，以项目赢利为担保的股权融资，将成为越来越多见的手段。

　　121文件出台后，银行收紧对房地产公司的贷款，窥伺中国市场许久的海外资金得到了最好的进入机会。国内房地产商与海外资金合作大多是以股权融资，海外房地产基金以资金入股房地产项目，来共享国内房地产较高的开发利润。但目前在这一领域，尤其涉及跨境股权融资，成功率非常低，外管局审核非常严格，境外资本的选择条件也相当苛刻，只适用于少数大型开发企业及一线城市。资料显示，近一年来在北京有近20 个房地产项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米，涉及投资总额30亿元。

　　（2）房地产投资信托（REITs）融资

　　通过REITs方式为开发企业筹集资金不失为一条有效的途径。2004年房地产企业的信托融资活动空前活跃。根据有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，给房地产企业融资提供了有力的补充。

　　四、商业地产融资之踵

　　目前，国内大部分商业地产项目当中，发展商把一部分面积卖出，就基本能解决资金问题，其余部分才用于出租。但国外的商业地产项目的融资模式和国内的模式有较大的区别。例如美国的融资方式，是以房地产投资信托基金作为融资的主要渠道。美国联邦法律规定，使用房地产基金从事房地产项目开发可以获得税收优惠，个人投资者最低拿出3000到5000美元，就可以投资房地产基金，个人投资者有资格按照其投资比例分享地产项目的收益。为避免开发风险，美国商业地产开发者在建设购物中心以前，就和入住购物中心的零售商有非常充分的沟通，了解零售商的需求，签订合同以后才开始建设购物中心。而我国国内大部分地产企业采取将商业地产分成若干小块出卖给上百家个人业主的做法，在后期管理上是有风险的。美国税收制度规定，地产商出售物业要交纳高昂的税金，出租税金则非常优惠。

　　在美国，商业地产商和零售企业利益是捆绑在一起的，对于零售商来讲，他们不应该把有限的资金投入到购买不动产领域，而是利用这部分资金更新系统、招募人才、提升品牌价值等。

　　中国的零售业已经相当发达，商业地产将是非常热门的投资领域。对于中国来说，设立与中国市场相适应的房地产信托基金，使资本自由地流入商业地产，使其更加健康地发展，是目前融资的迫切需要。由于房地产基金的缺席，中国商业地产的融资看上去更像一个悖论：不出卖物业，则没有充足资金支持;出卖物业可以获得资金，但没有任何一个开发商可以保证自己的物业建成后有人买，物业出售存在风险，后期管理更令开发商头疼。

　　在房地产基金缺席的市场，不出售部分物业，而银行的普通商业贷款期限又短，购物中心平均培育期也要2-3年，到有赢利可能还要更长时间，根本满足不了购物中心所需要的贷款周期，没有中长期的贷款，项目又从哪里融资呢？这可能是中国的商业地产开发商融资最大的难题。最近农业银行总行出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，将对商业地产发放贷款的年限由原来的3～5年，延长至10年，并在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点。前不久，工行上海分行也开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。对此，诸多业内人士认为，“这对商业地产而言是一大利好。”然而，有记者日前致电农行咨询时，对方坦言，“由于种种原因，《办法》试行至今，该行还未有一笔此类贷款业务。”

　　在银行旧爱难续的前提下，REITs由于收益稳定等诸多利好，而成为商业地产的融资新宠。商业地产企业从不断开放的金融市场中看到了一线曙光，希望中小商业地产企业与海外基金合作的那一天可以早日到来！

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