[转帖]上市房地产公司扩张模式的探索——万科扩张模式实证分析

上市房地产公司扩张模式的探索——万科扩张模式实证分析

　　[摘　要]本文主要通过对万科产业扩张道路的分析，详细介绍了其产业扩张的基本模式。给出了可供上市房地产商借鉴的一种产业扩张模式，即：异地发展、上市融资，股权收购，依托大股东等
　　[关键词]万科；上市房地产；产业扩张

　　一、房地产行业发展现状及展望
　　从1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2003年的37000家左右，再到2005年的56000余家，中国房地产行业经过十年的发展企业数量已经有了极大的增加。但从规模上看，房地产开发企业主要以内资和民营为主，大多采用民营及股份制企业形式存在，在管理效率上是千差万别，所以虽然房地产业发展迅速，但同发达国家相比，规模相对过小仍然是问题所在。就连内地最大的上市公司，如北京城建、万科等，总资产不过100亿元左右。而香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。中国销售量最大的开发企业，如合生创展、顺驰、万科等，2004年销售额刚到100亿元左右，在全国的市场占有率仅为1%，而在同为大陆性市场的美国，PULTEHOME等大型房地产企业的2003年销售额已经突破90亿美元，占全美住宅市场的4%。
　　作为一开始就有国有身份的万科凭借房地产开发的机遇迅速成长，上市之后更为广大股民创造价值，其经历也验证了中国房地产发展的历程。如今作为国内综合实力最强的房地产公司，要认识到这个现状，就是未来几年房地产行业将有大的变化，行业内的重组淘汰将是必然的。规模大的会更大，像万科；小的会更小，直到被市场挤出。
　　由房地产行业的现状可见万科既有上升的空间，又有上升的阻力。且看万科怎么回首以往，直面现状，发展壮大，决胜未来，从中我们学习和研究类万科企业的发展之路。
　　从2005年开始至2007年，万科实现的销售额分别是100亿、200亿、400亿，成果初现。按这个发展速度和企业目前的战略，几年之内将达到千亿级别。
　　一、万科产业扩张实证分析
　　“万科”的市场环境分析
　　万科主营商品住宅开发,业务遍布长江三角洲,珠江三角洲和环渤海地区,区域经济中心城市如武汉,成都，长沙也有涉及。（见表1）
　　通过其分公司地域分布表可以看出万科房地产开发地域非常广,基本覆盖全国大部分经济发达地区,但经营重点仍以珠三角,长三角和环渤海湾区域为主。
　　目前万科开发的住宅项目品牌主要有城市花园，四季花城，金色家园和自然人文系列（见附录表2）。万科凭借其专业的团队，不断进行自身产品的复制，品牌推广，并成功地进驻了大部分城市，其专业化的发展道路值得称道。
　　1991年万科上市，如今万科A是A股市场流通市值最大的房地产上市公司,历年来万科公司借助证券市场的融资功能，快速扩张股本规模。（见附录表3）1991年末万科A的总股本为7796.55万股，经过一系列的配股，送股，转赠，B股IPO，权证行权，发行可转换债券，增发等融资方式，迅速将股本扩大到656584.85万股(2007年底)，股本扩张了约84倍之多，股本扩张速度和倍数列所有房地产上市公司之首。
　　2007年3月20日万科公司公告2007年拟将通过公开募集A股募集约100亿元投资杭州，宁波，上海，广州等城市11个项目。
　　二、新时期万科产业扩张实践
　　1、金融领域内的扩张模式
　　基于新时期的行业环境，我们看到最近几年万科通过合作、受让、兼并收购等方式迅速扩张规模和提升业绩。同时可以预见未来证券市场中房地产上市公司之间的并购活动将越来越频繁,房地产上市公司和非上市公司之间的并购也将频繁出现。其次，万科受让“朝万中心”和“南都”股权树立了证券市场中绩优房地产上市公司股权并购非上市房地产公司的榜样，表明房地产上市公司股权并购非上市公司和上市公司之间的股权并购都将是未来房地产公司规模扩张的主要趋势。万科的未来发展之路正是通过股权并购其他房地产上市公司和非上市公司，以优势价格获得优良的土地储备，从而迅速壮大自己。（见附录表4）
　　万科共用34.45亿元获得朝万60%股权,受让浙江南都等南都系列股权,恒大集团位于上海浦东5个项目和富春公司股权包。粗略计算,以受让或转让方式获得的土地成本远远低于目前市场土地的拍卖成本。2006年万科新增规划项目中,约62%是通过各种合作方式获取的。（详见附录表5、6）
　　通过并购,受让或转让股权和项目,以低于市场价格获得土地储备,输出管理方式,为下一轮房地产开发赢得了资源储备。
　　2、联合开发与管理输出
　　华润集团是万科A最大的股东，2006年万科通过与华润集团及其关联公司合作获取项目开发。万科参与华润已获取项目开发和华润参与万科已获取项目开发,风险共担,利益共享，同时还按照项目销售收入3%收取综合管理费用,表明万科在尝试其管理方式输出,预计未来管理模式产生的效益将是其收入的来源之一。
　　万科通过以上方法成功得解决了困扰房地产企业发展的最大瓶颈问题：资金和土地。
　　三、结论及建议
　　应该说“深万科”在产业扩张的道路上早已经走在了行业的最前面。但是，从更深层面看，“万科”的顺利扩张并非是无条件的。其中最根本的是:“万科”不是一家“独立”的公司。它从一开始就是一家上市公司，拥有极其顺畅的融资渠道。后因“华润集团”作为大股东身份的加入使其在资金、项目上得到强有利支持，使后者迅猛发展。
因此，我们得出以下结论：
　　1、“万科”的产业扩张是由其强大的融资能力作为后盾的。 
　　2、“万科”的产业扩张模式是一般的房地产公司难以模仿的。
　　但是，“万科”在扩张道路上采用的一些融资方法，合作经营理念，扩张的思路，则对新形势下房地产开发者们十分有益。当然，世界上没有完美无瑕的商业故事 ，也没有一成不变的房地产扩张模式。本人相信，新时期下的房地产扩张模式也会随着社会实践的不断丰富而俞加完善。 　


附   录
表1：万科分公司地域分布表
分公司名称    所在市    所在省（直辖市）    所在经济圈
深圳市万科房地产有限公司    深圳    广东    珠江三角洲
广州市万科房地产有限公司    广州    广东    
中山市万科房地产有限公司    中山    广东    
珠海市万科房地产有限公司     珠海    广东    
东莞市万科房地产有限公司     东莞    广东    
佛山市万科置业有限公司作者简介
（陈晨硕，男，生于1985年3月，本科学历，研究方向：房地产，建筑，工程管理，现就读于浙江财经学院，
    佛山    广东    
厦门市万科房地产有限公司     厦门    广西    
北海万达房地产开发有限公司     北海    广西    
　
上海万科房地产有限公司    上海    上海    长江三角洲
浙江万科南都房地产有限公司     杭州    浙江    
南京万科置业有限公司     南京    江苏    
苏州万科房地产有限公司    苏州    江苏    
无锡万科房地产有限公司     无锡    江苏    
镇江润南置业有限公司     镇江    宁波    
宁波万科房地产开发有限公司     宁波    宁波    

江西万科益达房地产发展有限公司    南昌    江西    
　
北京万科企业有限公司     北京    北京    环渤海湾
天津万科房地产有限公司     天津    天津    
沈阳万科房地产开发有限公司     沈阳    辽宁    
长春万科房地产开发有限公司     长春    辽宁    
鞍山万科房地产开发有限公司     鞍山    辽宁    
大连万科房地产开发有限公司     大连    辽宁    
青岛万科银盛泰房地产有限公司     青岛    山东    
　
成都万科房地产有限公司     成都    四川    区域经济中心
武汉市万科房地产有限公司     武汉    湖北    
长沙宏程房地产开发有限公司    长沙    湖南    
资料来源：百度网    　    　    
表2万科A主要产品系列
产品系列    位置    代表产品
城市花园    城市中心区外围    上海,北京,天津,沈阳,成都等城市花园
四季花城    城郊结合部    深圳,武汉,沈阳,南昌四季花城
金色家园    城市中心区住宅重建    深圳,成都,武汉,南京金色家园
自然人文    --    深圳17英里,东海岸,金域蓝湾,上海兰乔圣菲
资料来源:    万科网站    
表3万科A1988-2006年历年融资情况
融资事件    内容    起始日期    发行截止日期    发行价(元)    融资总额(亿元)
定向增发A股    约100亿元    2007年    -    -    100
非公开增发A股    40000.000万股    2006-12-22    2006-12-22    10.5    42
可转换债券    19.9000亿元    2004-9-24    2004-9-24    100    19.9
可转换债券    15.0000亿元    2002-6-13    2002-6-13    100    15
1999年配股    10配2.7270    2000-1-11    2000-1-24    7.5    6.41
1997年B股配股    10配2.3700    1997-7-17    1997-8-5    4.200港元    0.87
1997年配股    10配2.3700    1997-7-16    1997-7-29    4.5    3.01
B股发行    4500万股    1993-4-6    1993-4-17    10.530港元    4.95
1991年配股    10配5.0000    1991-5-28    1991-6-8    4.4    0.91
A股发行    2800万股    1988-12-28    1989-1-27    1    0.28
总计    　    　    　    　    193.33
资料来源：    聚源数据                
                    

表4万科A主要股权受让或转让事件
时间    标的公司    标的    转让价格(亿)
2005-3-3    浙江南都,上海南都,苏州南都,镇江润桥,镇江润中    浙江南都20%股权,上海南都70%股权,镇江润桥70%股权,镇江润中70%股权,苏州南都49%股权    18.58
2006-1-21    北京市朝万房地产开发中心    60%国有产权    3.89
2006-8-7    浙江南都,上海南都,苏州南都,镇江润桥,镇江润中    浙江南都60%股权,上海南都30%股权,镇江润桥30%股权,镇江润中30%股权,苏州南都21%股权    17.66
2007-1-8    上海恒大集团及上海吉鑫置业发展有限公司    恒大的上海浦东成山路等5项目    12.9
2007-3-20    浙江万科南都    剩余20%股权    3.93
2007-3-21    富春有线公司股权包    富春东方70%股权,万轩置业70%股权,南京恒邦66.5%股权,南京富春21%股权    10.05
2006期间    10家公司(数据来自2005年报)    ——    2.26
资料来源：    中国上市公司资讯网        
表5万科A2006-2007年部分通过受让或转让股权等方式获得土地储备一览表
股权    土地面积 (m2)    规划建面或未结算可售面积 (m2)
朝万中心60%股权    736173    546709
恒大集团    303917    423446
浙江南都60%股权    4117187    3561842
上海南都30%股权    1429281    1720645
苏州南都21%股权    384044    637892
富春公司    　    438088
合计    6970602    6890534
资料来源：公司公告        

表6：万科2007年拿地情况表
日期    成交价    地块所在地区    土地面积    建筑面积
1月8日    13亿    上海    30.4万    42.3万
3月13日    4.6亿    广州    9629    6.5万
3月21日    10亿    东莞    　    43.8万
4月27日    14.12亿    佛山    24.95万    　
6月8日    4.82亿    北京    7.6万    　
7月19日    5.9亿    广州    18.4万    　
7月19日    4.2亿    番禺    62223    7.26万
7月23日    26.8亿    东莞    35万    　
7月26日    17.85亿    南京    27.23万    60万
7月26日    8.8亿    广州    　    13.92万
7月30日    4.78亿    深圳    78583    23.8万
9月11日    27.2亿    福州    250亩    　
10月    17亿    北京    8.15万    14.9万
11月    20.13亿    上海    9.1万    21.6万
11月    7.46亿    成都    5.3万    　
12月    14.58亿    上海    41.2万    80万