我国住房政策的现状探析

 

摘要： 现阶段，房地产在我国越炒越热，房价居高不下，甚至还有泡沫的成份。那么，它背后的原因是什么呢？又该如何去解决呢？本文将就此作一些探讨。

关键词： 住房政策    房地产  空置率

 

 

一，历史回顾

我国长期以来一直实行的是由国家统一拨款建设，根据规定的条件和住房标准统一分配，低房租居住的住房分配制度。从某种意义上讲，我国的这种城镇的住房分配是一种福利性的分配，是与当时的计划经济体制相适应的，是与此同时建立起来的社会保障制度的重要组成部分。这种体制在保证人民群众"居者有起屋"，促进社会主义发展，维护社会稳定方面发挥了重要作用。但是，随着经济的发展及体制的改革，这种体制的许多弊端也逐渐暴露出来。如形成建房资金及住房分配的不公平，让国家背上了沉重的负担等。80年代后，我国的住房政策经历了一个向商品化过渡的阶段，如80年代初推行的"优惠售房"，"提租发券，空转起步等"，对我国过去的住房状况有了一定的改善。但是效果并不是很理想，房改政策在执行中走了样的情况经常出现。1992年以来，我国在相当大的程度上放开了房地产市场，同时也放开了住宅开发市场，而由此带来的房地产过热，房价高涨等又成为我国现阶段住房政策的顽疾。

 

二，现状

进入新世纪后，我国经济呈现快速的发展，而房地产业也逐渐形成气候，但是许多问题也随之出现。

目前世界上很多发达国家或地区住宅私有率都不到50%。人均生活水平位居世界前列的德国，住宅私有率也不过40%多；香港在上世纪80年代住房私有率也还不到30%；甚至有世界头号经济大国之称的美国也还有大量民众租房居住……而据广州市统计局城调队所作调查显示，仅仅截至2004年上半年，广州市100户居民家庭平均拥有住房数量业已高达117套！虽然目前广州确实还存在着一些人同时拥有多套住房而不少人却“居无寒舍”的情况，但很显然，即使相比当前世界先进发达国家，广州人的住房私有率名列世界前茅。①

另据新华网上海5月25日电（记者 陈芳、徐寿松）② 短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60％。这样的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海楼市，是件寻常事。位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”，追索其近年来的房价攀升轨迹：２００１年１０月，一期开盘均价约６０００元／平方米；２００２年底二期开盘均价上升至７０００元左右／平方米；２００３年底，房价已跃至１１０００元／平方米；２００４年第三季度，均价高达１６０００元／平方米；２００５年３月，其房价已涨至２４０００元／平方米。不到３年半，这一楼盘的房价疯涨了３００％。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

可以看出，我国目前房地产业至少存在以下几个问题:

1，  开发过热，房价增速过快，房价持续大幅攀升。

 

2005年1-8月商品房价格增长13.5%，增幅比前5年分别高13.1、12.1、11.6、9.5和7.8个百分点，比该年前两个季度分别高5.8和3.8个百分点。其中第2季度，住宅中的豪华住宅和普通住宅价格就已突破2位数，分别达11.1%和10.6%，非住宅中的写字楼价格也接近2位数，达9.7%；上海、宁波、天津、南京和重庆等城市的房屋价格分别增长21.4%、19.9%、16.7%、16.2%和15.0%。

2，  商品房空置率高

首先要对空置率有一个正确的认识，建设部有明确定义，商品房空置积压面积是指经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房。对这样的算法不少人并不认同。而且有经济界人士及业内专业人士提出，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。正确的方法应该是建立两个统计体系，一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房（包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋），反映社会所有存量房屋的闲置状况(闲置率或称空住率);另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房,反映房地产市场销售状况(空置率)。两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。③

截止到2005年末，全国商品房空置面积已达到1.43亿平方米，同比增长14.2％。今年(2006年)上海空置房面积将达到1000万平方米以上；而北京市截至2005年底，全市空置商品房面积为1374.2万平方米，同比增长31.6％，约占全国的1/10。按北京现人均25平方米住房算，可居住50多万人.

我国从1996年房地产走出低谷,开始新一轮上升周期算起,8年来,商品房施工竣工销售情况如下:④

1996-2004年商品房施工竣工销售情况（单位:万平方米）

 

三．原因探询

是什么原因导致了以上几个问题的出现呢?我们大致可以从以下几个方面去分析:

1.       政府的越权与缺位

由于房地产业投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，房地产又是推动GDP增长和政绩工程、形象工程的集中表现，一些地方政府急于将房地产培育成支柱产业,因而在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展，目标是“在５到１０年使其增加值占到ＧＤＰ的１０％”甚至更多。房价越高、高档房越多，对地方政府而言，意味着财政收入增加、ＧＤＰ增大。为此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模；另一方面，则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，导致结构

失衡.

而深层次的根源是经济建设型政府所造成的政府越位和缺位房地产市场是政府主导型经济发展模式的重灾区，经济建设型政府造成房地产经济运行的不规范状态：一是政府职能运用过度，即在那些应当通过市场配置生产要素的领域例如土地资源，政府权力过度干预，用政府替代市场，实行国家垄断经营，与培育土地要素市场的改革目标相悖，造成政府失灵。二是政府职能缺失，即在市场机制无法进行有效调节，必须由政府弥补市场缺陷的准公共领域，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，住房政策不到位甚至缺失，在经济适用房供给中过度市场化，造成市场失灵。从而导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。政府越位和缺位是造成我国房地产价格居高不下的深层次根源。这显然不符合政府的本职。政府不应该过多地参与经济的发展，经济应该由市场来自动调节，政府的职责应该是为市场的运作提供一个公平的竞争环境。在房地产行业，政府的工作就应该是制定出一套完备的法律，规范房地产开发市场，严格把关土地的审核与批准。否则，政府就是一个失职的，越权的政府。另一方面，因为市场也不是万能的，也会有失灵的时候，因而，当出现房地产过热的情况时，政府应该采取适当的措施予以"降温"。这才是政府应当做的。

 

2．引进的落后的土地批租制度

我国现行的土地批租制度是从香港引进来的。香港的土地全部是英国政府从中国长期“租”去的，到期归还。所以没有永久的土地私有权。于是，香港发明了一套独步天下的土地批租制度。就是政府把临时属于英国女皇的土地按不同的年期（一般短于香港作为殖民地期限的99年）批租给私人，再由私人开发、投资、转手交易。这是一种相当特殊的土地产权制度，主要优点是政府通过批租土地可以获取收入，同时又照样利用市场机制配置土地资源。但是香港的土地年租期制与无限土地私有制相比是一种很落后的殖民地制度，英国人在本国并不实行这种制度。⑤

由于城市土地制度设计的先天不足，土地批租制度暴露出许多弊端。一是土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。我国现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。卖地就成为地方财政收入的主要来源。在有些市县的土地出让金收入已经占到财政收入的35％左右，有的甚至高达60％。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。二是把几十年的土地租金一次交付，抬高了住宅的价格，给居民造成了居住难的问题。三是增加了开发商的投资和开发成本。种种原因导致了商品房价格的不断上涨。

3．配套法律制度的不健全 。由于我国正处于转型时期，相关的制度并不完善，有关房地产方面的法律也是尚未真正建立起来，因而在这个过程中出现的问题也是必然的。因此要解决房地产方面的问题，首先还是得从立法上着手。

4．居民的投资预期问题。 大众都想使自己的储蓄保值升值，但是在银行利率低，股市行情不看好等的情况下，他们会很自然地把投资目光转向房屋，转向房地产市场，目的在于使自己的储蓄保值增值。

当然，影响房地产非正常发展的原因可能不止这些，但笔者认为以上的是核心，因而在寻求出路时不妨从以上几个原因着手。

 

四．对策

针对以上的原因，建议从以下几个方面进行解决：

1．  转变政府职能，规范政府行为。改变目前的土地批租制度，防止政府对土地市场的操控，

 

以及与地价利益的直接划勾。政府对土地应该做有效的规划，而不是仅仅将其作为商品来出售。

2．  加大立法力度，建立完善的法律体系。

法律是一个社会维持秩序的基本保障，加大立法力度对于正确引导房地产的发展有着重要的作用。我国现阶段出现房地产过热等现象，归根结底是由于没有建立一套完备的法律体系，来规范其发展。而我们的邻居，却都是走在了我们的前面：日本于1896年颁布的《民法典》中，较为详细地规定了与房地产相关的各项权益。1899～1975年分别对住宅管理、土地开发、建筑设计、工程施工、房产拥有、房地租的征收发布了20多个单行法规，已形成了房地产法规体系。韩国为了改善居民的住宅状况，促进住房建设，在1971年制订了《长远住宅建设规划法》，1981年制订了《住宅建设促进法》，还根据《住宅银行法》成立了住宅银行，支持推动为中、低收入居民建设住宅。

在谈到房地产过热问题时，安邦咨询公司首席分析师陈功认为:很多国家在发展中也经历了房地产过热阶段，但由于有完备的法律体系，很快都平稳退烧。以英国为例：英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20%的速度增长，出现严重泡沫现象。为抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行在已有房地产法律法规体系的基础上采取了一系列宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温。据《房地产法》英国央行和政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利率从48年来3.5%的最低水平连续5次上调到4.75%。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。从增加房源方面来看，英国政府主要采取了两项措施：一是通过政策鼓励增加住房建造。英国财政大臣布朗在2004～2005年度的财政报告中宣布，根据《产业基金法》英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。而在我国尽管目前市场呼声一片，但早就酝酿的《产业基金法》还是一直没有出台。也正是因为不能保证内地房地产基金的合法性，很多基金不得不绕道香港。所以，我们可以从国外对此类事件的处理上吸取一些很好的经验。

3．正确引导大众的投资，使投资多渠道化，如可以增加贷款利率，一方面使房地产商在贷款时会有所顾虑，另一方面居民也能获取更大的利息。从而可以在一定程度上抑制房地产泡沫的出现。

 

五．结语

房地产业关系到大众的居住问题，而房价攀升，房地产泡沫显然不是我们所愿意看到的。房地产对其它行业也有着很大的影响，政府应当做好自己的本职工作，正确引导房地产的发展，逐步完善房地产的法律体系。我相信，只要我们的政府真正的行动起来，以身作则，我们的房地产业一定会朝着健康的方向发展的。

 

 

 

参考资料：

1。新华网上海５月２５日电（记者 陈芳、徐寿松）新华网北京６月７日电