2008-8-19 14:49:01
[原创]揭开面纱看地产行业
注：这篇分析让你清晰的看清楚中国房地产市场发展趋势
房价走势分析：
1、06、07年两年的房价增长速度超过正常水平，07年平均每月以至少10%的水平上涨，出现房价虚高、（增长过快，泡沫产生）
2、07年最后一季度北京市房价趋于平稳，市场成交额处于低谷时期，08年一、二季度成交量稍有回暖。但众所周知07年的市场成交量已如同黄河之水一去不复返，尽管市场稍有回暖，房价却没有丝毫的上涨，相反在08年4、5月份除先前的一手楼盘有所优惠打折现象外，二手房市场也开始松动，从租赁到买卖都有所下降。
3、泡沫经济直到目前仍未消退，CPI指数上升，GDP在奥运会后会相对奥运前放缓增长速度，股市动荡，国家宏观调控力度加紧，迫使房价继续有所下降。
预测：
1、泡沫仍然存在，房价下跌是必然
2、行业领头羊为保全利益会影响行业有序发展
3、政府宏观调控力度加大，势在稳住房价。“稳”在市场上已经是“降”的意思了。
结论：
倘若没有06、07年房价的疯涨，必然不会有今日的下跌，所以下跌是正常的。
倘若没有06、07年房价的疯涨，目前房价应该是平稳增长的，因为房地产本身就具有保值增值性。由此可以看出目前房价下跌实质上仍然是在上涨，下跌的只是泡沫部分。同比06、06年增长速度而言下跌的速度已然是平稳的。当然政府不会让其疯跌，这样会死很多企业。所以，只有当上涨水平和下跌水平到达同一个水平线的时候，就证明泡沫没有了，真正的市场房价才会出现。我个人预测大概最快要到08年最后一个季度或09年第一个季度。因为按照国际上曾举办过奥运会的六个国家经济分析来看，奥运会后国民经济增长速度都会放缓，中国应当也不会例外，房价自然也不会增长过快，况且目前已经在降，就算增长快一些，也不会马上和降的水平到达同一个水平线。所以要到08年最后一个季度或09年第一季度，真正的房价上涨应该会更晚一些。
市场分析：
1、市场是指一个有供需双方进行交易行为产生的场所。所以市场首先要考虑需求客户，中国人传统的思维“买涨不买跌”会直接影响市场成交量，使市场观望或继续低迷。
2、大量投资客撤离，所以市场上存在的大多数客户为刚性需求客户和潜在客户，刚性需求客户是可以统计的，由于08年第一季度房价就有下跌，所以到第二季度市场成交量基本上就是目前市场上刚性需求量，而目前市场刚性需求量并不大，因为有不少观望客户，他们就属于潜在客户，只有在上涨和下跌到达同一个水平线，并有所平稳增长的时候这种刚性需求量才是最大的。
3、北京市建委统计数字北京10家门店以上的机构约40多家，市场“剩者为王”已经到达最关键的时刻。06年统计3000多家。
4、 政府宏观调控稳住国民经济，稳住房价。但按照中国的国情，房地产行业的特性本质是“涨”，不过客户所看的市场的确在“降”。受政府多年对国民经济的干预，所以客户在这一点上是相信政府的，把这种“稳”看成“降”，并对此抱有观望非常浓厚。但市场经济下，市场终归要回到市场。
5、行业领头羊对市场的影响，行业内竞争有这样的一句话“一流企业定规格、二流企业拼品牌、三流企业拼质量、四流企业拼价格”。所以领头羊有权在任何时候制定行业规格来保全自己的利益。万科集团率先从年初开始优惠促销，配送家具家电，打折等方式降价，吸引客户；而三级市场“带头大哥”等公司也将原来的3%居间服务费降至2.5%，并不断打折促销，目的只在于拉拢仅有的刚性需求客户，这种恶性降价竞争，对于其他公司来说是很难与其抗衡的，那与市场抗衡没有好的策略就是死扛。他们拼的是实力来保全自己，击倒对手。
6、开发潜在客户，利用企业文化、一流服务、品牌价值等无形资产来教育，培养自己的客户，形成固定的客户链。并激发观望中的客户、潜在客户的购买欲望，达到成交，赖以生存。
7、变幻竞争策略，想尽办法，维持企业盈利。
纯属个人观点，交流意见。
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发布者 carolli.cn@163.com
2008-10-8 11:28:12