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开发商很多都是土包子

thks

中国尚缺少真正的商业地产开发商，一方面由于宏观环境、金融体系不成熟，另一方面开发商的定位不正确。

谢谢

thanks for share

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不错不错

谢谢！！

商业地产，主要看操作者的目的，短期的盈利期望势必造成操作时一些地方的疏忽、急于求成、制假等问题的出现，长远的战略才是成功的关键，但目前国内大多数经营机构都无法做到这一点。 感谢您的文章，谢谢。

的确是"春天",各位想想从一线城市到四线城市,哪个地方都有几个甚至很多商业项目在建 在销售 在招商还不包括已经开业的(有成功的也有惨淡经营苦苦支撑的),可以说是百花齐放百家争鸣,不是"春天"是什么?!小弟以为绝对不是"秋天",因为秋天是丰收的季节,应该是一片欣欣向荣的收获景象,再看看各位身边的XX商业广场 XX购物城 XX商业步行街有几个真正瓜熟蒂落,尽管开发商或者代理公司拿出十八般兵器使出浑身力气都收效甚微真正成功的相信扳着手指都能数出来. 引用兄的一句话:自2005年开始，确也有大批与商业地产发展密切相关的城市商业规划日益为各级官员们所重视. 我想住宅地产公司转投商业地产,这并不一定是好事,或许只会更加添乱.而各级官员们(有相当一部分)对政绩的重视估计要高于商业规划的科学合理度及项目本身的成功与否.谁都想坐在交椅上时做出点成绩毕竟任期只有短短几载,为了自己为了家人为了团队为了百姓为了造福一方..........,或许有太多的为了.但我坚信随着社会的发展进步和地方政府及开发商对商业项目开发认识的清醒,态度的端正"秋天"必将到来! 以上纯属个人对近两年所看到的各地商业项目纷纷上马却又多数不得善终的些须感慨,如有不当之处敬请指正.

不错！

谢谢

很需要系统学习

好

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商业地产的破与立 汉博顾问 商业地产这两年风起云涌，一方面是各大开发商纷纷进入商业地产的开发领域中来，如SOHO宣布今后三年内不再开发住宅项目，进而转战商业地产，从而有了“SOHO”商业地产系列的面世；“国美系”继“国美第一商街”后继续在京投入巨资在南四环开体量超过约30万平米的“鹏润国际时尚交易中心”，亦对商业地产的开发情有独钟；在北京，我司参与其中的大型购物中心就有四个之多，这些项目都将在08、09年开业；商业地产这两年在MALL商业、产权式商铺开发热潮带动下，日益高涨，但我感觉这一高潮的背后涌动的不仅是发展的势头，似乎更蕴含着崩塌的危机，我个人的感觉是山雨欲来风满楼，商业地产市场已经到了转折的关头，市场的力量已在暗潮涌动中正改变着市场的规则，许多旧的模式将会被市场淘汰，新的规则将会从失败的废墟中崛起，北京的商业地产将在这一破一立之间变幻新的王旗，开创新的局面。 从我司近年来对商业地产市场的跟踪与研究来看，北京的商业地产市场正在从如下三个主要方面发生着深刻的转变。 一、商业地产赢利模式的变化 到目前为止，北京市场上的商业地产仍然以采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，当然仍有部分以独立商铺形式出售。独立小商铺由于体量小、信息对称等优势，它的经营风险要小很多，但独立商铺适合经营的业态范围较窄，不适合于较大体量的商业。在商业物业体量越做越大的北京市场，独立商铺的比例较小，占主流的仍然是产权式商铺的盈利模式。 近年来，北京的产权式商铺层出不穷，第三极文化中心、锦绣大地物流港和财满街作为产权式商铺的代表，似乎又到了鼎盛时期，但经过调查后发现，不少新出现的产权式商铺项目采用的固定投资回报承诺，几乎完全照搬过去失败项目的模式。 在北京我们亲眼目睹了产权式商铺的惨痛失败经历，至少从目前来看，对于产权式商铺项目，我们还没有看到持续经营成功的案例，我想这里面最大的问题就在于开发商的意愿和能力问题，一方面，开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力；因为价格高，业主要求的租金较高，更招不来好的品牌商家等一系列问题，从而恶性循环，直到把项目作死。另一方面，开发商的能力有限，大多数没什么开发商业地产的经验，也不愿意花钱找好一点的顾问公司来帮忙，为了省钱后期经营也常是找几个人搭个班子或是随便找个没什么经验的商业管理公司来管理，这样的操作方式更加剧了项目的失败。我不认为产权式商铺失败的主要原因是投资者的短视以及由此而产生的利益冲突问题，而恰恰是由于开发商的意愿和能力问题，一开始就种下了失败的种子，从而万劫不复。 如此低的成功率，但这些商业地产的开发商仍然如飞蛾扑火般地屡战屡败、屡败屡战，究其原因，我认为还是受制于自有资金量不足以及缺乏匹配的融资途径，即赢利模式受制于项目的融资渠道和自有资金量，产权式商铺已经渐渐转变成了金融产品、融资产品，这更加大了产权式商铺的风险。 随着建设部的关于限制固定回报产权式商铺的意见的出台，陆续有城市已经叫停产权式商铺，我想北京也将会出台进一步的管理措施限制产权式商铺的操作，这种盈利模式将会遭遇政策上的封杀。更重要的是，随着商铺投资市场上投资者从前期产权式商铺的投资上得到了教训，变得越来越成熟，越来越理性了，投资者对产权式商铺投资越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。 在传统的产权式商铺盈利模式日益式微的情况下，一些新的盈利模式开始出现，商业地产市场上机构投资者的整体购买以及REITS整体上市代表了整体出售的盈利模式，这两者本质上是一致的，都是将物业的股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以外资基金为主（国内的公募基金尚不允许投资房地产，私募基金尚不成气候），在北京活跃着一批国外的大型基金，在寻找优质的商业地产物业，他们或长期持有获得长期租金收入（不排除通过人民币升值获得额外的收益考虑），或将其打入REITS资产包中，为未来REITS上市作准备。REITS上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售给投资者（投资者可以是机构，也可以是个人），越秀REITS的上市给国内的商业地产开发商点燃了希望之灯，开辟了一条全新的盈利变现模式，但由于REITS对商业物业的质地要求较高，而且要通过复杂的控制权处理已达到规避双重征税问题，要想通过REITS上市变现，国内的商业物业还有较长的路要走（更多的可能需要政府出台相关的管理规定）。 另外一种理想的盈利模式是长期持有，像世纪金源这样对公司所有的商业物业都采取长期持有亦能获得理想的投资回报（10%-12%），在资金允许的情况下，我建议开发商长期持有商业物业，因为在长期持有的情况下，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款获得新的开发资金（国内已经有银行开展商业物业经营贷业务了），从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟像世纪金源这样有着强大资金实力的开发商太少。 随着国家宏观调整下的对商业地产融资的各类限制，产权式商铺这样的短期操作模式仍会被大部分开发商继续采用，虽然在运用时可能会遇到政策上的限制。但是传统的产权式商铺运作模式必然要被市场淘汰，取而代之的将是经过改良的产权式商铺运作模式，即按照REITS的运作精髓来运作产权式商铺，产权式商铺和REITS本质上是一致的，只是一个是通过交易所审核、IPO发行并可以在二级市场上轻易转让而已，如果商业物业的开发商能够以REITS的要求来要求自己，真正从投资者的利益出发，从保证商业物业长期持续经营的角度出发，必须根据市场需求做出适合的市场定位，设计建造出适合商家经营的产品，要在开发商利益、投资者利益、以及经营者的利益中寻找一个平衡，取得合适的价格定位，并应该聘请有经验有实力的商业经营管理团队保证长期稳定经营，只有这样，才能取得经营者、投资者、开发商的三赢局面。我想达到这样要求的产权式商铺是可以长期持续经营的，有利于增加投资者的投资品种，也是政府希望看到的结果。 二、商业地产融资方式的变化 在国内做商业地产的门槛是相当高的，主要是融资很困难，我想这是绝大多数商业地产开发商头疼的问题。众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 一个典型的商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2-3年的时间，因为必须要做完市场分析、市场定位才能进行概念设计，概念设计出来还得进行主力店的招商，主力商家基本敲定后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，才能进行施工图设计，即使操作再顺利，在项目建设过程中把招商工作也完成了，还得留出3-6个月进行内装和开业筹备，才能真正对外开业，这就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，不像住宅物业，还是一片空地就能预售就能回笼资金。 商业物业的建安成本要远高于住宅物业，所以其建设资金占用额较大。再就是商业物业的资金回笼主要通过每年的租金收入，这个租金收入持续时间很长，而且相对比较稳定，这也跟住宅物业的资金回笼一次性回笼资金的特点不一样。 正是由于上述现金流的三个特点，商业地产开发的融资必须要考虑两个问题：建设资金如何获得以及这些资金如何偿还的问题，涉及到两个过程的融资：前端融资（建设期融资）和后端融资（经营期融资或变现）。 对于自有资金超强的开发商（如世纪金源），可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并获得长期投资回报。 对于自有资金实力不强的开发商，而又想去尝试开发商业地产，那么他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证全，35%自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12%-15%的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证全，35%自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。 那么对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用来弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是北京大型商业地产开发最常用到的前端融资方式。 解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，处于短贷长投压力下的大多数的开发商只好选择项目一建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。渐渐地产权式商铺已经变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信的固定回报，当产权式的内在价值变得不重要时，开发商索性给产权式商铺定上一个天价，多回笼点资金，虽然多背了“利息”，对开发商来讲也就是是以8、9%的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要远高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7-9%固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失，因为此时的产权式商铺的价值不是依赖于商铺本身的收益能力，而是更依赖开发商整体的收益能力，一旦开发商整体的收益能力下降时，产权式商铺就几乎没什么价值了。 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其它的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。质地不错的北京商业物业还可以将物业整体出售给国外的机构投资者，包括凯德置地、摩根斯坦利在内的国际知名投资投资者，正在酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。REITS的销售对象主要是个人投资者，CMBS将主要针对银行间市场和机构投资者。正是因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），我预计CMBS在国内的发展将会快于REITS，会被越来越多的商业地产开发商所运用。 相对于国内商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合融资 后端融资： 整售给机构投资者/打包REITS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商业地产融资将会慢慢减少。 三、商业地产操作模式的变化 前几天碰到一个开发商，让我们帮他把剩下的商业尾盘处理掉，当我们看到他的商业建筑图纸的时候，我们明白了这样的商业建筑神仙也难救活，5000平米的商业体量有四层，单层面积1500左右，建筑里全是剪力墙，我想这样的商业格局是很难满足商家的使用要求的，做小商铺吧，它太大而且层数太高；作大型商业吧，又被剪力墙分割得支离破碎。问开发商原来的设计用途，开发商说也不清楚，只是开发住宅想在下面做点商业来卖，这就是原来的住宅开发商转型作商业地产常犯的毛病，想当然地认为商业地产也能像北京的住宅一样，做出来就能卖，其实不然，没有使用价值的商铺是没有多大价值的，其价值还不如住宅，当开发商都不知道谁来用你的商铺的时候，那么商铺的投资者怎么会对你的商铺有兴趣呢？这些商铺投资者买这些商铺作什么呢？然而这样的悲剧却一直在重演，国美第一城的住宅卖的很火，但有多少卖住宅的赚来的钱沉淀在国美第一商街上？由于过于重视外在的美仑美奂，而忽视商铺的使用者需求，导致国美第一商街的投资价值锐减，因为投资者已经预见到这样的商业格局只能适合于餐饮、街铺性质的零售、个人服务业态，但要想填满这么大体量的商业，仅仅依靠这些有限的业态，只能使经营者陷入重复竞争的格局当中，正因为认识到这一点，投资者才会认识到国美第一商街的投资价值的有限。 我想，上述开发商都犯了想当然的错误，主观地认为所开发的商业地产（商铺）会有人来租、有人来买，这种模式我们称之为强制供应模式。 一个好的商业地产一定有一个适合的市场定位，市场定位无好坏之分，却有适不适合之别，而市场定位一定是根据本项目未来所覆盖的区域商圈的供需缺口确定的，这是一个商业地产项目的生存基础，我们难以想象开发商如果对自己项目未来的生存环境没有清醒的认识的话，如何对项目做出市场定位，但现实中，我们却碰到过这样的开发商。 商业地产的开发商只有在清醒地认识到未来的生存环境，做出相应的市场定位，即满足哪些人哪些档次的哪些需求，以及如何通过业态的组合与互动做出项目的差异化，并根据这些定位去组合相应的商家去实现定位，做到这些的开发商仍然会犯想当然的毛病，这些定位还需要和主力商家去沟通，看看他们的意愿和意向，经营商家每天都在对市场进行跟踪，他在某个领域的专业是开发商所不具备的，他们的意愿代表了他们未来的租赁意愿，只有表达了强烈入住意向的商家，这个业态才是可以进入定位规划的，这个过程我们把它叫做主力店的前期招商，这个过程对大型商业地产至关重要，因为开发商可以通过这个过程了解未来招商实现的可能性，也可以了解商家对商业建筑的要求，只有明白了商家的建筑要求，建筑规划和设计工作才可以开展，接下来的就是主力店招商工作的开展，在施工图出来之前，主力店应该是基本锁定的。如果商业地产的开发是按照这个逻辑实现的，那么这个商业地产的开发商已经从原来想当然的强制供应模式转变成订单式供应模式了。 在我们接触到的开发商中持有强制供应模式、不愿花钱在前期定位工作上的开发商大有人在，不过令人欣慰的是，在我们提供顾问服务的开发商中，已经转变了原来的开发思路，完全地遵循招商先行的订单式操作模式了。这个变化可能是三个变化中表现最强烈的一个，越来越多的商业地产开发商秉承招商先行的订单式操作理念来运作商业地产项目，在这个过程中，整个项目的操作将会变得越来越开放，会有越来越多的第三方顾问机构，如市场顾问公司、建筑设计公司、结构设计公司、机电设计公司、交通设计公司、服务设施顾问公司、景观设计公司、招商公司、商业管理公司、物业管理公司等等会参与到项目中来，群策群力地为实现项目的价值最大化而努力，商业物业的开发商越来越像一个项目组织者，充分认识到大型商业地产的复杂性，在各个环节借助专业公司的力量，其目标就是通过这些专业力量的整合，为消费者提供最适合的商业服务，为经营商家提供最佳的可使用物业，为投资者提供风险较小具有长期生命力的商业物业投资品。 关于北京的商业地产市场正在发生的变化，我简单地总结了上述的三点，首先是盈利模式的变化，北京的商业地产的盈利模式一定会从目前的产权式商铺的洪水猛兽中解放出来，走向长期持有和整体出售的盈利模式；当然要想实现这一转变的前提是商业地产的融资模式必须发生改变，必须从单纯的银行贷款为主的前端融资模式转变成涵盖基金、信托、银行等多元化的前端融资模式，商业地产的后端融资将会更加多元化，包括整售、打包REITS上市、CMBS、改良的产权式商铺散售以及银行经营贷款；如果要真正实现盈利模式和融资模式的转变，首先需要改变的是商业地产的操作模式，必须从强制供应模式变成订单式供应模式，开发商的角色必须重新定位，整个商业地产的运作过程将会变得越来越开放，将会越来越多的借助专业顾问公司的力量。 市场经济的规律就是依靠看不见的手来指导资源的配置，这些看不见的手我们称之为市场规则，商业地产的市场规则正发生着深刻的变化，商业物业的开发商应该认识到这些变化，并采取相应的措施来顺应这些变化。当然，你可以依然故我地去忽悠投资者、你可以继续冒着非法融资的风险去把商业地产做成一个个融资产品、你也可以继续原来的老路去做强制式的供应，但是投资者可以用脚投票，去买风险更低（也可能收益更低）的商铺作投资，也可以离开商铺投资市场去别的投资市场，经营商家也可以弃你的项目而作他选，到那时，就让上帝的归上帝、尘土的归尘土，一切消停吧。

THS

hhaa

大家有没有发现 好得服务产业 必然有一个卓越得管理团队 而在国内 此类得人士及群体确实比较少 有了也不愿意做服务业了

好文，茅塞顿开啊

下了，不错1

全国有多少房地产企业在开发商业项目,但有几家开发企业真正懂得商业与房产价值的平衡发展.大多注重房产开发效益,对原本最先考虑商业经营为主角的发展前提作为销售房产的幌子,这是商业地产的悲哀.先考虑经营吧!房地产开发企业.

随着行业的正规化，市场划分越来越细，从事专业项目运营的公司会多起来的。

商业地产,难啊

非常感谢

可以，难怪楼主金币多

中国尚缺少真正的商业地产开发商只有一个元因：中国

看看资料先

ZAN

谢谢啦，先下载，回头再慢慢看！

thank you

商业地产模式需要更多精英人士探讨

商业地产，特别是大型商业地产，是一个资本密集型、技术密集型的产业，需要大家一起努力学习探讨。

谢谢！！

商业地产有利于融资

好东西谢谢！

好东西谢谢！

我认为做商业地产，要具备三个条件，1、要有很好的商源。2、要有足够的资金。3、要有商业经营的经验以及团队。我们可以看到万科地产为什么一直不做商业地产，却一直在做住宅，万科的一把手说，原因很简单，他们没有很好的商业团队和商业经验，而且商业地产是一个长期项目，要做必须要有很好的心理准备。所以，我想做商业地产，要做好项目的规划和设计以及宣传工作。

请分析一下，这是做商业地产的公司吗

http://www.jlzhongdong.com/

商业地产的运作很有技术含量，蛮刺激的！