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2010/1/27 16:51:59

[原创]中国的城市化进程带来了什么?

 

 

    美国的房价相对于人均可支配收入比例来讲是很低的。美国的房价一般为家庭年收入的三到五倍,三分之二人口居住的房产均价只有每套20万-30万美元,这一点,时寒冰的访美纪录中有很具体的介绍。加之美国社会结构相对稳定,中低产阶级占大多数,富人和贫困者占少数,完全可以实现居者有其屋。

    美国的房价上涨是件不容易操作的事情。为什么说美国房价要上涨是件难事呢?。美国目前的次贷危机正是前美国房价涨不上去的一种体现。调查显示,自1989年至2004年6月15年间,美国房价上涨了18%,每年涨幅为1.2%;而2004年6月至2006年4月,美国房价上涨了13.4%,每年涨幅6.7%。由于美国在这之前的6、7年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨,次贷危机逐步显现,2008年6月次贷危机全面爆发,波及全球,此时美国房价全线崩溃。种种迹象表明美国房价上涨是件困难而且危险的事情。

    中国的房价为什么这么高?因为中国的房地产发展模式存在巨大弊端,中国大陆全面照搬香港的房地产模式,并深陷香港模式不能自拨。

    香港模式最基本特征是:供应市场具有高度垄断性。房价被迅速拉高。在这种模式,政府垄断土地高价卖地,开发商垄断供应高价卖房。乘火车去香港的人注意观察就能发现,在进入香港边界后,会看到大片大片类似内陆城市郊区的生长着各种植被的空地,但是在香港市区却是寸土寸金。这一切,都被我们学过来了。目前,中国的房地产市场,需求是完全市场化的,供应却高度垄断,供不应求。

    美国房价为什么合理?美国政府不垄断土地,也基本上没有调控房价的概念,政府很少干预房市。高度市场化,让供求关系自动调节房价,而且美国的房地产企业是在为建筑企业服务的市场调配型组织,并非同中国一样,房地产企业成为东家和地主。

    美国人少而土地资源充足,而中国的可利用土地资源也并不缺乏。西欧的人口密度与中国是比较相近的,但西欧的房价同样也不高,西欧也同样能够实现完全市场化的房地产模式。

    美国的城乡差别小,无论是多远的郊区,各种基础设施和生活配套都是齐全的,居住郊区化分流了城市中心的居住压力,自然而然的防止了中心城市的高房价。而中国城乡差别很大,基调设施和生活配套局限在较小的主城范围内,教育、医疗差别就更大,加之政府大力推进所谓的城市化建设,人人都往城市挤,顺利成章的造成了那些业内人士、专家学者口中所谓的刚性需求。此外,在这种情况下,加大土地供应后,往往开发商会把不具备开发条件的土地储备起来,房地产市场供应垄断性难以打破。

    城市结构与房地产炒作密切相关。中国的城市是典型的大饼式布局,城市规模小非常拥挤,非常适合炒作,只需较小的资金,就能够把城市中心炒作起来。所以,大饼式城市结构必然形成炒作型房地产市场,城市中心房价往往会被炒成天价。形成房价永不下跌的神话。而美国的城市结构比较分散,城市中心住着穷人,富人都分散地住在效区,炒作找不到目标,无法形成炒作势市场,房地产自然炒不起来。

    城市结构决定土地稀缺性。房子是不值钱的,值钱的是土地。大饼式的城市布局,城市过渡聚集,土地非常稀缺。导致土地价值非常高。从而将房价拉高。这种城市,加大土地供应也往往难以见效,因为许多供应是不具备开发条件的无效供应。土地稀缺会促使开发商将土地囤积起来。而美国的城市结构较为松散。居住郊区化,使住宅面对的是一个非常充足的土地供应市场。土地因素难以成为推动房价上涨的因素。

    中国的中心城市受到各种炒房者围攻,房价已经被炒成了天价。而美国的中心城市却大多住着中低产阶层和一些穷人,富人住在郊区,并且美国人控制了全球能源市场全民拥有汽车,能够实行居住郊区化,房价上涨比较平稳,与收入和物价涨幅基本一致,无论城市中心还是郊区的房价都高不起来。

 

 



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