导航↓ 相册|收藏博客|加入友情链接|给博主留言
畅享博客 > 彍 莙 的 畅 享 > 建 筑 地 产 > [原创]成功还是失败?健康还是畸形?
2010/1/27 18:34:38

[原创]成功还是失败?健康还是畸形?

    2009年的最后一天,国务院办公厅发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(下称《意见》)指出,到2020年,海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。这给我们带来了什么样的信息呢?或者说我们能从这样一个国家战略中寻找到什么样的信息呢?这让我们不禁想起迪拜!

    如果关注中国新闻的人会有印象,就在这个《意见》发布前一周左右,央视新闻频道夜间节目中有这样一则评论,海南房地产市场目前存在巨大泡沫隐患。

    根据海南省国土环境资源厅的统计,目前海南的土地总面积约354万公顷,尚未开发利用的土地只有26万公顷,约占土地总面积的8%。2009年全年房地产开发投资287.90亿元,增长44.3%。房屋施工面积1992.78万平方米,增长32.8%;房屋销售面积560.34万平方米,增长50.5%;房屋销售额351.0亿元,增长73.2%,从商品房开发面积与销售面积比较,尚有1400余万平方米房屋没有售出,根据国家统计局统计,包括省会城市在内的全国70个城市,三亚市的房价每平方米的均价达到11000元,在全国排第8位;海口市商品房每平方米的均价仅为6000元,房价的再次攀升,评论认为海南房价已经存在泡沫。

    正如有评论指出,至今仍有烂尾楼矗立的海南,曾酿造新中国历史上最大的地产泡沫,而产生泡沫的原因是当年海南被划为特区后,在积极的宏观环境下,引起全国淘金者的亢奋。

    1993年6月23日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。当年总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。最后的遗产,是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

    这场调控的遗产,是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。 开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。

    房地产是海南建省以来经济起伏的“风向标”,而且会一直都是!

    1月6日,海南省委书记卫留成在京表示:“这个《意见》的出台,标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略,是继1988年建省办经济特区之后,海南发展史上又一件具有里程碑意义的大事。”要把海南发展成为国际旅游岛,那巨大的资金需求如何解决?卫留成给出了答案:“资金有三方面来源:一是中央政府支持;二是从省政府收入当中拿一小部分;三是社会投资,也是最主要的部分,很多大公司都想投资,包括投资大型基础设施和大型主题公园、高档的度假酒店等。”但是这个答案中却没有提及这三方面来源的资金所占比例权重。

    继《意见》出台后,海南省委省政府在京召开新闻发布会后,1月10日,一份被称作“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》成为国家宏观调控的最强音。但此时海南地区的房地产市场却一片火爆!究竟火爆到什么程度呢?看看就知道了。

    从北京到海口居住半年的文先生告诉记者,他看中海口某花园小区一套140平方米的二手房,上午问价才83万元,“到下午四点钟左右,房主说少于105万不卖了。

    三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到,2007年之后的房子,价格普遍已经过万。9日上午,三亚半山半岛售楼处谷小姐在电话中告诉记者,现只有第四期楼房,均价在3万3千元到3万5千元不等。“年后肯定还会再上涨。”三亚凤凰城南岸的售楼小姐告诉记者,每天只卖5套房,均价在2万元左右。据业内人士介绍,三亚海景别墅基本是2万元起,比较贵的均价在6至8万元左右。

    “最近我们的楼盘每平方米每天都上涨1000元!”在位于海口市海甸岛的“荣域”楼盘,置业顾问李卓对记者说,自《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》去年12月31日发布后,每天有200多批客户来看房,主要是外地人。“元旦前我们楼盘的均价为每平方米15000元,现在起步价就要19800元。”

    定位为三亚市高端河景房的“山屿湖”楼盘,自去年11月开盘以来,价格从每平方米13000元一路飙升。最近半个月房价又上涨10000元。记者从“山屿湖”销售中心了解到,截至1月19日,该楼盘均价已高达每平方米28000元,而且“房源已经所剩无几”。

    海南房价的集中飞涨,正不断催生“每平方米5万元以上”的“天价房”。“三亚·凤凰岛”楼盘,定位为超星级国际养生度假中心,去年底内部认购的“诚意金”每套就达50万元至100万元。销售人员介绍,该楼盘今年1月开盘,定价为每平方米5万元至9万元不等,短短几天,开盘的房子已销售一空。

    以海口、三亚、琼海为中心,海南的房价出现了跳跃式上涨,琼海由每平方米4000元涨到七八千元,海口有的楼盘一天上涨5000元。海口某一楼盘16日的价格为每平方米1.5万元,17日已经上涨到1.7万元,而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘,别墅卖到每平方米4万多,公寓每平方米售价也高达1.6万元。此前无人问津,但前两天被抢购一空。

    针对以上情况,海南省委省政府表示,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后,海南一些房地产开发项目出现开发过热情况,为防止海南房地产开发一哄而上,出现新的泡沫,在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前,海南将暂停土地出让,暂停审批新的土地开发项目。同时,海南省也不对土地成片开发项目和主题公园建设项目,作出任何承诺。

    1月15日下午举行的推进海南国际旅游岛建设动员大会上,海南省委省政府下了“禁令”:即日起,将全面暂停土地出让,暂停审批新的土地开发项目。海南省委省政府还分别与各厅局及市县签订建设国际旅游岛责任状。

    1月19日,在研究房地产工作的专题会议上,卫留成表示:“我们将把严重扰乱市场秩序的开发商列入黑名单,今后不再给其批地。”同时将加强土地出让金管理和收缴,土地出让金首付必须达到50%,两年内要付清。还要加大执法力度,对擅自改变土地用途和非法转让土地的典型案件,给予查处、曝光。

    再来看看这些政策在一片火爆中出台前后,房地产市场又是什么情形呢?

    海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟向记者表示:“暂停土地出让对市场的影响非常巨大,疯狂抢地的人比以前更疯狂,而房价更是一天一涨。”

    海口某一楼盘16日的价格为每平方米1.5万元,17日已经上涨到1.7万元,而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘,别墅卖到每平方米4万多元。

    就在此前不久,三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹,该项目一期开盘700套,在1月11日开盘当天便销售一空,均价每平方米高达6.5万元,不但在海南创下销售纪录,在全国也极为罕见。

    海南另一房地产资深人士曹雨也表示,在短短几天内,以海口、三亚、琼海为中心,海南的房价出现了跳跃式上涨,琼海由每平方米4000元涨到七八千元,海口有的楼盘一天上涨5000元。

    曹雨说:“仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。”2008年,海南商品房销售额为171.12亿元。

    目前,已经超过100家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”。此前已经在海南圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业,手中资源越发变得奇货可居。不仅如此,而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘,开发商已经开始捂盘惜售。

    迟福林,中国(海南)发展改革研究院院长,也是最早提出海南国际旅游岛规划的学者。他向《中国经济周刊》直言,“国际旅游岛能不能做好,关键要看房地产业能不能稳定持续地发展,如果疯炒一阵房地产,最后造成房地产新一轮泡沫的话,国际旅游岛就要大打折扣,甚至是失败的结局。”

    成功还是失败?健康还是畸形?

    还是让我们且走且看吧......

 

 

 



评论


发布者 690202
2010/1/30 11:24:32


您还未登录,不能对文章发表评论!请先登录