我在一家房地产开发企业做过三年财务总监，房产开发商用30％的自有资金加上70％的银行贷款来运作项目，早就是业内共同的做法。以土地抵押和房产按揭贷款支撑起来的项目，一旦遇到销售的停滞或者是销量的骤减。在项目投资期内无法得到整体销售，那么整个项目期内的贷款期限就会延长，贷款期限的延长，必然带来贷款利息的增长，贷款利息的增长即是对利润的侵蚀，开发商为了保持原定的投资利润率，必定会以提高部分售价的方式来弥补贷款利息的损失。举个例子说明一下：

1、假设A房地产项目共投资10000万元兴建，投资利润率10％，即利润1000万，10000万元投资中，银行贷款占70％，即7000万元，项目建设期1.5年，预计销售期1.5年，项目期合计3年。在三年内完成销售的，利息费用为7000×5％×3年＝1050万元，共有房屋100套，要达到利润目标，必须每套售价120.5万元，销售额12050万元，在扣除利息费用后，利润1000万元，可以完成利润目标。

2、假设由于宏观调控造成持币观望，销售停滞，销售完成期延长到3.5年，则项目期延长到5年，利息费用增加到7000×5％×5年＝1750万元，则要的哀悼目标利润，必须每套售价127.5万元，每套涨价7.5万元，以每套平均面积100平米计算，每平米要涨价750元。

从以上的分析可以看到，宏观调控客观上造成的持币观望，给开发商带来的利息上的更大压力，从而促使开发商不得不保持高售价，甚至不惜顶风上涨价格，以保持原有的预期收益率，或者保证自己不亏本。因此，国家有关部委对房地产市场，应该着力给予更多的支持和鼓励，比如给予公众正确的购房理念指导，鼓励大家买房，而不要客观上形成国家在打压房地产，房地产价格将暴跌的假象，从而造成更多的需求者持币观望，给房产开发商带来更大的压力。

朱炯

2006.12.20